Mietenstopp Österreich: Was 2025 gilt – und was sich 2026 ändert

Seit April 2025 sind die Mieten in Österreich eingefroren. Damals beschloss der Nationalrat mit dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG), die automatische Erhöhung für Richtwert- und Kategoriemieten auszusetzen. Über eine Million Haushalte profitieren von dieser Atempause – doch die Immobilienbranche blickt bereits skeptisch auf die kommenden Jahre.

Die Regelung, die am 7. März 2025 verabschiedet wurde, verhinderte eine inflationsbedingte Anpassung zum 1. April. Für Mieter bedeutet das: rund 138 Millionen Euro Ersparnis in diesem Jahr. Doch wie lange hält die Entlastung? Und welche Weichen werden gerade für die Zukunft gestellt?

Betroffen sind vor allem Altbauwohnungen, die dem Richtwertsystem oder dem Kategoriemietzins unterliegen. Auch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag sowie die Grundmiete bei ausfinanzierten Genossenschaftswohnungen wurden eingefroren.

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Nicht erfasst sind hingegen:
* Frei vereinbarte Mieten im Neubausektor
* Bereits laufende Wertsicherungsklauseln außerhalb regulierter Bereiche

Die damalige Regierungskoalition aus ÖVP, SPÖ und NEOS setzte damit eine Maßnahme um, die über eine Million Wohnungen betrifft. Mieterorganisationen wie die Mietervereinigung begrüßten den Schritt als überfällige Entlastung.

Marktlage heute: Stabilität hier, Preisdruck dort

Seit dem Beschluss hat sich der Immobilienmarkt gespalten entwickelt. Im regulierten Sektor herrscht Ruhe – die Mieten bleiben stabil. Anders sieht es bei unregulierten Wohnungen aus: In Wachstumsregionen wie Wien steigen die Angebotsmieten teils deutlich stärker als die allgemeine Inflation.

Prognosen deuten zudem darauf hin, dass die Preise für Wohneigentum nach einer Stagnationsphase ab 2026 wieder anziehen könnten. Diese Entwicklung befeuert die politische Diskussion: Wie weit darf der Staat in den Markt eingreifen?

2026: Mietpreisbremse wird ausgeweitet

Die Regierung plant bereits den nächsten Schritt. Ab 2026 sollen die Mieten im regulierten Bereich um maximal ein Prozent steigen dürfen, 2027 um höchstens zwei Prozent. Doch das ist längst nicht alles.

Im Oktober brachte die Regierung ein umfassendes Mietrechtspaket auf den Weg, das ab 2026 greifen soll. Die wichtigsten Neuerungen:

• Wertsicherungsbremse für alle: Erstmals werden auch bisher unregulierte Mietverhältnisse erfasst. Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur noch die Hälfte des darüberliegenden Wertes an Mieter weitergegeben werden.
• Längere Mindestbefristung: Neue Mietverträge müssen künftig mindestens fünf statt drei Jahre laufen – für mehr Planungssicherheit auf beiden Seiten.

Das Gesetzespaket soll im Dezember vom Nationalrat beschlossen werden. Sollte es wie geplant kommen, werden ab 2026 rund 75 Prozent aller Mietverhältnisse von einer Preisbremse bei hoher Inflation profitieren.

Balanceakt: Schutz oder Markthemmnis?

Der Mietenstopp ist eine direkte Reaktion auf die hohe Inflation der Vorjahre, die Wohnkosten stark nach oben getrieben hat. Solche Eingriffe sind nicht neu: Bereits nach der Finanzkrise 2008 und während der Corona-Pandemie griff die Politik regulierend ein.

Mieterschutzorganisationen loben die Maßnahmen als überfällige Entlastung für einkommensschwächere Haushalte. Die Immobilienbranche hingegen warnt vor den Folgen: Zu starke Eingriffe könnten die Investitionsbereitschaft in Neubau und Sanierung hemmen. Weniger Angebot bedeutet langfristig höhere Preise – auch im unregulierten Sektor.

Die Frage bleibt: Wie lässt sich Mieterschutz mit einem funktionierenden Markt vereinbaren?

Was kommt auf Mieter und Vermieter zu?

Bis zum 1. April 2026 bleibt die Miete in regulierten Wohnungen stabil. Danach ist mit einer moderaten Erhöhung von maximal einem Prozent zu rechnen. Die entscheidenden Änderungen stehen jedoch im unregulierten Sektor an.

Sollte das neue Miet-Wertsicherungsgesetz wie geplant beschlossen werden, profitieren erstmals auch Mieter von Neubauwohnungen von einer Preisbremse bei hoher Inflation. Parallel dazu wird die Entwicklung der Bautätigkeit, der Zinsen und der Immobilienpreise genau beobachtet – diese Faktoren bestimmen mittelfristig das Angebot und damit das Preisniveau.

Die politische Debatte über die richtige Balance bei der Wohnungsmarktregulierung wird Österreich auch in den kommenden Jahren intensiv begleiten. Klar ist: Der Mietenstopp war nur der Anfang.

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