Logistikmarkt Ost: S1-Baustart und Rekordflächen prägen 2026

Der Logistik-Immobilienmarkt in Ostösterreich steuert auf einen historischen Wendepunkt zu. Mit dem bestätigten Baustart des S1-Lückenschlusses im Frühjahr 2026 und einem Allzeithoch bei den Flächenfertigstellungen 2025 festigt sich das Wiener Umland als internationale Drehscheibe. Neue Marktdaten zeigen eine massive Dynamik, die jedoch von steigenden Leerstandsraten bei älteren Objekten begleitet wird.

Die wichtigste Nachricht für die Branche ist der finale Zeitplan für den S1-Lückenschluss. Nach jahrelangen Verzögerungen startet der Bau der Verbindung zwischen Schwechat und Süßenbrunn im Frühjahr 2026. Dieses Infrastrukturprojekt gilt als entscheidender Katalysator.

Allein die Ankündigung führte in den letzten zwölf Monaten zu einer wahren “Goldgräberstimmung” bei Grundstückskäufen entlang der geplanten Trasse. Besonders der 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk sowie angrenzende niederösterreichische Gemeinden profitieren. Standorte im Norden Wiens, bisher logistisch in der “zweiten Reihe”, werden zu begehrten Prime-Locations.

Die verbesserte Anbindung an die Seestadt Aspern und die Entlastung der Südosttangente (A23) sparen Staukosten in Millionenhöhe. Für internationale E-Commerce-Riesen werden so schnelle “Last-Mile”-Verbindungen ins Stadtzentrum attraktiver.

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Rekordjahr 2025: Boom mit ersten Rissen

Die nackten Zahlen des Jahres 2025 offenbaren die Wucht des Booms, zeigen aber auch erste Sättigungstendenzen. Im Großraum Wien wurden 2025 über 300.000 Quadratmeter neue Logistikfläche fertiggestellt. Zusammen mit dem Rekordwert aus 2024 kamen damit in nur zwei Jahren mehr moderne Flächen auf den Markt als in den fünf Jahren zuvor.

Diese Angebotsexpansion hat Folgen: Die Leerstandsrate, lange bei nahezu null, stieg zum Jahresende auf rund 4 Prozent. Die Nachfrage wird jedoch selektiver:
* Moderne Neubauten in Top-Lagen (Wien Nord, Umland Ost) mit hohen ESG-Standards werden weiterhin schnell vermietet.
* Ältere Bestandsimmobilien ohne nachhaltige Ausstattung haben es zunehmend schwerer.

Die Spitzenmieten pendelten sich auf hohem Niveau ein und erreichen in Bestlagen bis zu 7,75 Euro pro Quadratmeter. Der Flächenumsatz lag 2025 mit prognostizierten 140.000 Quadratmetern unter Pandemie-Rekorden, gilt angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage aber als robust.

Nachhaltigkeit wird zur Pflicht, “Brownfield” zum Trend

Ein dominierender Trend ist der kompromisslose Fokus auf Nachhaltigkeit. 2025 wurden fast alle neuen Logistikparks mit hohen ESG-Zertifizierungen ausgestattet. Für internationale Mieter und Investoren ist ein ökologischer Fußabdruck kaum noch verhandelbar.

Da Bauland im Wiener Umland knapp und politisch umstritten ist, rücken “Brownfield”-Entwicklungen in den Mittelpunkt. Dabei revitalisieren Projektentwickler alte Industriebrachen. Dieser Ansatz wird von Kommunen bevorzugt, da er keine weitere Bodenversiegelung erfordert. 2025 war ein Jahr des Umdenkens: Statt auf der grünen Wiese investieren große Player zunehmend in Abriss und nachhaltigen Neubau auf bestehenden Flächen.

Ausblick 2026: Qualität schlägt Quantität

Für das kommende Jahr zeichnet sich eine leichte Beruhigung ab. Prognosen gehen von einem Fertigstellungsvolumen von rund 172.000 Quadratmetern aus. Das entspricht einer gesunden Normalisierung und gibt dem Markt Zeit, die massiven Flächenzuwächse der letzten zwei Jahre zu absorbieren.

Der Fokus wird sich 2026 noch stärker auf den Norden Wiens und die Achse Richtung St. Pölten verlagern. Mit dem nahenden S1-Baustart werden Entwickler um die letzten strategischen Grundstücke kämpfen. Gleichzeitig dürfte der Druck auf Eigentümer alter, energieineffizienter Hallen steigen. Der Boom wandelt sich somit von der reinen Flächenexpansion hin zu einer qualitativen Aufwertung des Bestands – getrieben durch Infrastruktur und Klimaziele.

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