Logistikimmobilienmarkt startet robust ins Jahr 2026

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigt sich zu Jahresbeginn widerstandsfähig. Trotz konjunktureller Schwäche und geopolitischer Spannungen erwarten Experten ein stabiles Jahr 2026. Nach Preisanpassungen und verhaltener Transaktionsdynamik im Vorjahr deuten erste Signale auf eine moderate Belebung hin.

Die robuste Nachfrage stützt diese Zuversicht. Sie speist sich aus neuen, strukturellen Treibern und hält die Assetklasse für Investoren attraktiv. Die Boomjahre mit starker Renditekompression sind vorbei. Der Markt pendelte sich auf einem neuen Niveau ein, das von stabilen Mieten und niedrigen Leerständen in Kernregionen geprägt ist.

Neue Nachfrageimpulse: E-Commerce und Verteidigung

Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen ruht 2026 auf mehreren Säulen. Eine wesentliche Rolle spielt der wieder anziehende E-Commerce. Internationale Online-Händler, besonders aus Asien, bauen ihre Europa-Präsenz aus. Sie benötigen großflächige Hub- und Verteilzentren. Dieser Trend kompensiert eine gedämpfte Nachfrage aus anderen Wirtschaftsbereichen.

Gleichzeitig entwickelt sich der Verteidigungssektor zu einem potenziell bedeutenden Nachfragetreiber. Gestiegene Verteidigungsausgaben in Europa führen zu einem wachsenden Bedarf an Lager- und Produktionskapazitäten für die Rüstungsindustrie. Analysten gehen davon aus, dass sich dieser Effekt ab 2026 spürbar auf dem Flächenmarkt bemerkbar macht. Bis 2030 könnte ein zusätzliches Flächenpotenzial im Millionen-Quadratmeter-Bereich entstehen.

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Mieten und Renditen: Stabilisierung auf neuem Niveau

Nach Jahren dynamischen Wachstums hat sich die Mietpreisentwicklung beruhigt. Experten erwarten für 2026 ein moderates Mietwachstum von etwa zwei Prozent pro Jahr. Die Spitzenmieten in etablierten Regionen wie Hamburg, München oder Frankfurt bleiben aufgrund der Flächenknappheit hoch.

Bei den Renditen scheint die Phase des starken Anstiegs weitgehend abgeschlossen. Die Spitzenrenditen für erstklassige Logistikimmobilien stabilisierten sich Ende 2025 bei rund 4,4 Prozent. Für die kommenden Jahre wird eine stabile bis leicht komprimierende Entwicklung erwartet. Das deutet auf ein ungebrochenes Investoreninteresse hin. Viele institutionelle Anleger haben Portfolioumschichtungen zugunsten von Logistikimmobilien fest verankert.

Regionale Unterschiede und europäischer Wettbewerb

Der deutsche Gesamtmarkt ist stabil, zeigt aber deutliche regionale Unterschiede. Während große Logistikknotenpunkte nahezu vollvermietet sind, verzeichnen Märkte wie Berlin oder Leipzig höhere Leerstände. Das ist oft eine Folge spekulativer Projektentwicklungen aus der Hochphase, die nun auf eine normalisierte Nachfrage treffen.

Im europäischen Kontext sieht sich Deutschland zunehmendem Wettbewerb ausgesetzt. Osteuropäische Länder wie Polen oder Tschechien gewinnen an Attraktivität. Sie werben mit niedrigeren Kosten, schnelleren Genehmigungsverfahren und hoher Investitionsbereitschaft. Eine wachsende Herausforderung für deutsche Standorte ist die Energieinfrastruktur. Der Ausbau der Stromnetze muss mit dem Bedarf für E-LKW-Ladeflotten und energieintensive Automatisierung Schritt halten.

ESG wird zum entscheidenden Faktor

Über klassische Kennzahlen hinaus wird Nachhaltigkeit (ESG) zum immer entscheidenderen Faktor für den langfristigen Wert. Investoren und Mieter legen vermehrt Wert auf ESG-konforme Gebäude. Diese sind energieeffizient und verfügen über Ausstattungen wie Photovoltaikanlagen.

Diese Anforderungen treiben die Modernisierung von Bestandsimmobilien voran. Bei Neubauten sind sie mittlerweile Standard. Initiativen wie das neue ESG-Label der Initiative Logistikimmobilien (Logix) schaffen Transparenz. Die Fähigkeit, nachhaltige Flächen anzubieten, wird zunehmend zum Wettbewerbsvorteil. Sie sichert die Drittverwendungsfähigkeit der Objekte.

Ausblick: Vorsichtiger Optimismus und Warnsignale

Der Ausblick für 2026 ist von vorsichtigem Optimismus geprägt. Experten erwarten eine Fortsetzung der steigenden Investmentaktivitäten. Das Vertrauen in den Sektor wächst, mehr Kapital fließt in den Markt. Die Phase der Neuordnung nach den Zinsanhebungen scheint überwunden. Der Markt tritt in einen neuen, frühzyklischen Zustand ein.

Gleichzeitig warnen Experten vor einem möglichen neuen “Schweinezyklus”. Bleibt die Neubautätigkeit niedrig, während die Nachfrage wieder anzieht, könnten erneute Flächenengpässe und ein stärkerer Mietdruck die Folge sein. Die weitere Entwicklung hängt stark von der allgemeinen Konjunkturerholung und den geopolitischen Rahmenbedingungen ab. Dennoch hat sich die Logistikimmobilie als stabile und gefragte Assetklasse erwiesen.

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