Logistikimmobilien: Mehrheit der Projekte entsteht jetzt auf Brachflächen

Die deutsche Logistikimmobilienbranche startet mit einer historischen Zäsur ins neue Jahr. Erstmals macht die Revitalisierung von Industriebrachen die Mehrheit aller Neubauprojekte aus. Das klassische Bauen auf der “grünen Wiese” ist damit abgelöst.

Aktuelle Marktanalysen bestätigen diesen Paradigmenwechsel. Rund 52 Prozent des gesamten Neubauvolumens entstanden zuletzt auf sogenannten Brownfields – vorgenutzten Industrie- oder Gewerbeflächen. Noch 2024 lag dieser Anteil bei etwa 40 Prozent. Besonders bei großvolumigen Projekten setzen Entwickler jetzt auf bestehende Standorte.

Politische Vorgaben und Flächenmangel zwingen zum Umdenken

Hinter dem massiven Umschwung stehen harte Fakten: Die Bundesregierung will den täglichen Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar drücken. Kommunen weisen daher kaum noch neue Gewerbegebiete aus. Gleichzeitig steigt der Druck durch ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance).

Investoren müssen den CO₂-Fußabdruck ihrer Portfolios minimieren. Die Revitalisierung bestehender Flächen spart “graue Energie” und punktet in der Nachhaltigkeitsbilanz. Für Projektentwickler gibt es oft keine Alternative mehr – die grüne Wiese ist entweder nicht verfügbar oder ihre Erschließung zu langwierig.

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Ruhrgebiet wird zur Vorzeigeregion

Die geografische Verteilung der Projekte zeigt den Strukturwandel live. Im Ruhrgebiet entstehen mittlerweile rund 90 Prozent aller Logistikimmobilien auf Brachflächen.

Ein Vorzeigeprojekt ist der MLP Business Park Schalke in Gelsenkirchen. Auf dem Gelände eines ehemaligen Drahtwerks wuchs eine 72.000 Quadratmeter große Logistikfläche. Doch auch in anderen Regionen setzt sich das Modell durch. In Langenau bei Ulm realisierte die Dietz AG eine 63.000 Quadratmeter große Immobilie auf einer vorgenutzten Fläche – ein Projekt, das auf neuem Land kaum genehmigungsfähig gewesen wäre.

Herausforderungen und Chancen der Revitalisierung

Der Trend ist nicht ohne Tücken. Die Aufbereitung kontaminierter Böden, der Rückbau alter Fundamente und der Umgang mit Altlasten machen Brownfield-Projekte technisch anspruchsvoll und teuer. Dass Entwickler diese Hürden dennoch nehmen, unterstreicht den enormen Flächendruck.

Für Kommunen ergibt sich eine Win-Win-Situation: Sie werden brachliegende “Schandflecken” los, während die Logistikbranche zentrale Lagen erschließt. Der Markt hat sich gewandelt – vom simplen Neubaugeschäft hin zur komplexen Disziplin der Flächenentwicklung.

Was bringt 2026?

Experten erwarten für das laufende Jahr keine Rückkehr zu alten Mustern. Der Anteil der Brownfield-Entwicklungen wird voraussichtlich stabil über 50 Prozent bleiben. Ein weiterer Fokus liegt auf der optimalen Nutzung bestehender Gebäudesubstanz, um die CO₂-Bilanz weiter zu verbessern.

Die Logistikimmobilienbranche hat ihren Kurs korrigiert. Die Zukunft liegt in der Revitalisierung – nicht in der Neueroberung von Flächen.

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