Koralmbahn spaltet Kärntens Immobilienmarkt

Drei Wochen nach der Eröffnung der Koralmbahn zeigt sich ein gespaltener Markt. Während Unterkärnten boomt, kühlt der Rest des Landes ab.

Seit Mitte Dezember 2025 verbinden Hochgeschwindigkeitszüge im Stundentakt Graz und Klagenfurt. Diese neue Realität schlägt sich nun in den Marktdaten nieder. Entlang der neuen Schienenachse herrscht Goldgräberstimmung, während andernorts eine lang erwartete Preiskorrektur einsetzt.

Lavanttal: Preise schießen um 50 Prozent nach oben

Das Epizentrum des Booms liegt klar in Unterkärnten. Im Bezirk Wolfsberg und rund um den neuen Bahnhof St. Paul im Lavanttal explodieren die Preise. Makler melden Steigerungen von bis zu 50 Prozent für grundstücksnahe Lagen.

Die Logik ist simpel: Mit nur 45 Minuten Fahrzeit zwischen den Landeshauptstädten rückt das Lavanttal in die Mitte. Für Pendler wird die Region zur Top-Adresse. Bauträger sichern bereits Flächen, um neuen Wohnraum für Zuzügler zu schaffen. Selbst touristische Orte wie St. Kanzian profitieren von besserer Erreichbarkeit.

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Breiter Markt: Endlich wieder ein Käufermarkt

Abseits der Bahntrasse sieht die Lage für Käufer deutlich besser aus. Nach den überhitzten Jahren der frühen 2020er bestätigen aktuelle Analysen eine spürbare Preiskorrektur.

Die Preise für Bestandsimmobilien stagnieren oder sinken vielerorts. Besonders bei Einfamilienhäusern und Wohnungen abseits der Hotspots hat sich das Blatt gewendet. Objekte über 450.000 Euro ohne besonderen Luxus- oder Lagemehrwert bleiben deutlich länger im Angebot.

Getrieben wird diese Entwicklung vom gestiegenen Zinsniveau und strengeren Kreditrichtlinien. Für junge Familien eröffnen sich in Regionen wie dem Gurk- oder Mölltal wieder Chancen. Verkäufer müssen ihre Erwartungen anpassen.

Klagenfurt spürt den “Grazer Effekt”

Die Landeshauptstadt erlebt einen speziellen Impuls. Makler verzeichnen gesteigertes Interesse aus der Steiermark. Die schnelle Zugverbindung macht es für Grazer attraktiv, den entspannteren Wohnmarkt am Wörthersee zu nutzen.

Experten sprechen von einer Verschmelzung der Arbeitsmärkte. Klagenfurt positioniert sich als westlicher Pol der neuen “Area Süd”. Das stützt die Preise in Top-Lagen, kann aber den Druck auf unsanierte Altbauten nicht aufhalten.

Baukosten halten Neubau teuer

Ein Schlüsselfaktor bleibt die Preisschere zwischen Neu- und Altbau. Die Baukosten sind trotz etwas gesunkener Materialpreise weiterhin hoch.

• Neubau: Bleibt auf hohem Niveau stabil.
• Bestand: Wird durch den Preisabstand attraktiver, benötigt aber oft teure Sanierungen.

Nicht jeder profitiert automatisch von der Bahn. Nur energetisch gute Objekte mit guter Anbindung ziehen den vollen Nutzen. In abgelegenen Tälern ohne Bahnanschluss setzt sich der leichte Preisrückgang fort.

2026 wird zum Jahr der Konsolidierung

Experten erwarten eine weitere Ausdifferenzierung. Die Euphorie um die Koralmbahn wird sich in konkreten Verkaufszahlen im Lavanttal und Raum Klagenfurt-Villach niederschlagen.

Gleichzeitig dürfte sich die Stabilisierung im ländlichen Raum festigen. Für Kaufinteressenten könnte 2026 eines der besten Jahre des letzten Jahrzehnts werden – wenn sie abseits der neuen Trasse suchen oder schnell genug für ein Objekt im aufstrebenden Unterkärnten sind. Die Bahn hat den Immobilienmarkt des Landes neu kalibriert.

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