KI-Verordnung zwingt Immobilienbranche zum Handeln

Ab August 2026 gelten strenge neue Regeln für Künstliche Intelligenz. Für Wohnungsbaugesellschaften und Maklerbüros bedeutet das akuten Handlungsbedarf. Sie müssen ihre Systeme bis dahin an den EU AI Act anpassen – sonst drohen hohe Bußgelder.

Bereits seit August 2025 gelten Vorschriften für KI-Modelle mit allgemeinem Verwendungszweck. Der entscheidende Stichtag für die tägliche Praxis ist jedoch der 2. August 2026. Ab dann werden die Transparenzpflichten für Chatbots und die Anforderungen an Hochrisiko-KI-Systeme verbindlich.

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Bußgelder: Keine pauschale Höchststrafe

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die Strafen. Nicht jeder Verstoß kostet automatisch Millionen.
* Für verbotene KI-Praktiken – wie Social Scoring – können bis zu 35 Millionen Euro oder 7 Prozent des weltweiten Umsatzes fällig werden.
* Verstöße gegen Transparenz- oder Hochrisiko-Pflichten können mit bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des Umsatzes geahndet werden.

Für viele mittelständische Immobilienunternehmen wären auch diese Summen existenzbedrohend.

Bonitätsprüfung wird zum Hochrisiko-Fall

Ein zentraler Punkt ist die korrekte Einordnung der eigenen Software. Systeme zur Bonitätsprüfung von Mietinteressenten gelten als Hochrisiko-KI, sofern sie erhebliche Auswirkungen auf deren Lebenschancen haben.

Vollautomatische Systeme, die Bewerber ohne menschliches Zutun ablehnen, sind nicht nur unter dem AI Act problematisch. Sie verstoßen oft auch gegen die DSGVO, die ein Recht auf Überprüfung durch einen Menschen vorsieht.

Bis August 2026 müssen Unternehmen daher robuste Risikomanagementsysteme aufbauen. Dazu gehören lückenlose Dokumentation, Protokollierung und die Gewährleistung menschlicher Aufsicht.

Chatbots müssen sich outen

KI-Assistenten im Mieter-Support sind effizient – doch ihre Art des Auftretens ändert sich grundlegend. Artikel 50 der Verordnung schreibt vor: Nutzer müssen sofort erkennen können, dass sie mit einer Maschine kommunizieren.

Die Information im Kleingedruckten der AGB reicht künftig nicht mehr aus. Die Offenlegung muss „offensichtlich“ sein. Das erfordert technische und gestalterische Anpassungen an Websites und Apps.

Auch im Marketing gibt es neue Pflichten. Künstlich erzeugte oder manipulierte Inhalte – sogenannte Deepfakes – müssen gekennzeichnet werden. Das betrifft zum Beispiel virtuelles Home Staging, bei dem leere Räume digital eingerichtet werden. Solche Visualisierungen benötigen ab August 2026 eine maschinenlesbare Markierung.

Wer haftet für KI-Fehler?

Neben dem AI Act bleiben urheberrechtliche Fragen heikel. Rein KI-generierte Bilder für Exposés genießen in Deutschland oft keinen Urheberrechtsschutz. Wettbewerber könnten sie legal übernehmen.

Noch kritischer sind Haftungsrisiken. Liefert ein Chatbot einem Mieter falsche Informationen zu Mietminderung oder Kündigung, muss sich das Immobilienunternehmen diese Fehler möglicherweise zurechnen lassen. Experten raten deshalb dringend: Den Output generativer KI in rechtlich relevanten Fragen immer durch Fachpersonal prüfen lassen.

Countdown für die Compliance

Die verbleibenden Monate bis August 2026 sind knapp. Branchenverbände empfehlen jetzt ein umfassendes Inventar aller KI-Systeme und deren Risikoklassifizierung.

Auch die Mitarbeiterschulung wird Pflicht. Der AI Act verlangt ausreichende „KI-Kompetenz“. Makler und Verwalter müssen also nicht nur die Bedienung, sondern auch die Grenzen der Technologie kennen.

Wer die neuen Regeln nur als Kostenfaktor sieht, könnte langfristig verlieren. Unternehmen, die transparente und rechtssichere KI-Prozesse etablieren, können dies jedoch als Wettbewerbsvorteil gegenüber Mietern und Investoren nutzen. Die Uhr tickt.

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