Jahressteuergesetz 2025: 20-Prozent-Grenze gibt Immobilienbranche Planungssicherheit

Die deutsche Immobilienwirtschaft startet mit klaren steuerlichen Rahmenbedingungen ins neue Jahr. Kern der Strategie für Vermieter bleibt die 20-Prozent-Unschädlichkeitsgrenze für Einnahmen aus Mieterstrom. Sie schützt die umsatzsteuerliche Privilegierung.

Seit heute, dem 1. Januar 2026, ist das Jahressteuergesetz 2025 in Kraft. Für gewerbliche Immobilienunternehmen und Wohnungsgesellschaften bringt es vor allem eines: Verlässlichkeit. Die umstrittene Grenze für Einnahmen aus Photovoltaik-Anlagen und Ladesäulen bleibt bei 20 Prozent der Mieteinnahmen stabil. Ein Überschreiten dieser Schwelle würde die gesamte gewerbesteuerliche Befreiung der Mieteinnahmen gefährden – ein existenzielles Risiko.

Planungssicherheit für Milliardeninvestitionen

Die Bestätigung der Regelung gibt der Branche grünes Licht für langfristige Investitionen. „Die Stabilität der 20-Prozent-Schwelle im Steuerjahr 2026 ist essenziell für die Planung von Dach-Photovoltaik“, kommentieren Branchenexperten diese Woche. Die Regelung ist Teil der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 GewStG. Sie ermöglicht es Unternehmen, die eigene Immobilien verwalten und nutzen, ihre Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer zu befreien.

Doch die Erzeugung und der Verkauf von Strom gelten als gewerbliche Tätigkeit. Ohne Schutzschwelle könnte diese Tätigkeit die gesamten Mieteinnahmen „infizieren“ und steuerpflichtig machen. Die 20-Prozent-Grenze, die zuletzt im Wachstumschancengesetz von 10 auf 20 Prozent angehoben wurde, wirkt hier als Schutz. Sie erlaubt es, bis zu ein Fünftel der Mieteinnahmen aus der Stromlieferung an Mieter zu erzielen, ohne den gewerbesteuerlichen Freibetrag zu gefährden.

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Unterschiede zu Genossenschaften und gemeinnützigen Trägern

Die Spielregeln sind nicht für alle gleich. Während gewerbliche Vermieter strikt an der 20-Prozent-Marke festhalten müssen, gelten für Wohnungsgenossenschaften oft großzügigere Limits. Bei ihnen sind häufig bis zu 30 Prozent der Einnahmen aus Mitgliederdienstleistungen erlaubt. Diese Differenzierung bleibt 2026 erhalten und soll den sozialen Auftrag der Genossenschaften in der Energiewende unterstützen.

Auch für gemeinnützige Organisationen hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz neue Erleichterungen geschaffen. Sie dürfen Photovoltaik-Anlagen nun unter bestimmten Bedingungen steuerneutral betreiben. Für den gewerblichen Vermieter gilt dagegen weiter: Die 20-Prozent-Hürde ist entscheidend.

Praxis-Check: Was zählt zur Grenze und was nicht?

Für die Berechnung im Veranlagungszeitraum 2026 sind folgende Punkte maßgeblich:
* Begünstigte Einnahmen: Umsätze aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien (§ 3 Nr. 21 EEG) oder aus dem Betrieb von E-Auto-Ladesäulen.
* Berechnungsgrundlage: Diese gewerblichen Einnahmen dürfen 20 Prozent der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im jeweiligen Geschäftsjahr nicht übersteigen.
* Abnehmer: Der Strom muss in der Regel an die Mieter des Grundstücks geliefert werden. Die Lieferung an Dritte bleibt ein komplexes Thema und kann die Steuerprivilegierung gefährden.

Ein kritischer Punkt ist die Wechselwirkung mit der Wärmewende. Die 20-Prozent-Grenze betrifft nicht nur Strom, sondern berührt oft auch den Betrieb von Wärmepumpen oder Blockheizkraftwerken. Steuerberater warnen zudem vor einer Verwechslungsgefahr: Parallel existiert eine separate 5-Prozent-Grenze für andere Mieterdienstleistungen wie Carsharing oder Concierge-Services. Beide Schwellenwerte müssen im Blick behalten werden.

Warum blieb die Grenze bei 20 Prozent?

Das Jahressteuergesetz 2025, das der Bundestag am 4. Dezember 2025 verabschiedete, brachte keine weitere Anhebung der Grenze. Dabei hatte die Branche teils auf eine einheitliche 30-Prozent-Regel für alle Rechtsformen gedrängt. Steuerpolitiker deuten an, dass die Bundesregierung zunächst Stabilität und eine Evaluation der jüngsten Erhöhung (von 10 auf 20 Prozent) priorisierte.

Der Fokus des Gesetzes lag klar auf Bürokratieabbau und dem Steuerrecht für Gemeinnützige. Die gewerbesteuerlichen Regeln blieben damit für den Start ins Jahr 2026 weitgehend unverändert. Diese Kontinuität wird von institutionellen Investoren begrüßt. Sie können nun geplante Erneuerbare-Energien-Projekte ohne neue Übergangsregeln umsetzen.

Ausblick: BFH-Urteile und Wahlkampfdebatten

Im Laufe des Jahres 2026 rückt die praktische Anwendung in den Fokus. Der Bundesfinanzhof (BFH) wird voraussichtlich Grundsatzurteile fällen. Sie könnten klären, wie die „Mieteinnahmen“ als Berechnungsgrundlage genau definiert sind – besonders bei gemischt genutzten Immobilien.

Zudem steht die Bundestagswahl vor der Tür. Branchenverbände werden den Druck erhöhen, Einnahmen aus erneuerbaren Energien vollständig von gewerbesteuerlichen Folgen zu entkoppeln. Das Ziel: Eine komplette Befreiung anstelle einer Grenze. Bis dahin bleibt die strikte Einhaltung der 20-Prozent-Marke die operative Realität für deutsche Immobilienunternehmen.

Die wichtigsten Fakten für 2026:
* Gültig ab: 1. Januar 2026 (Beginn des Veranlagungszeitraums).
* Grenze: 20 Prozent der Mieteinnahmen für Strom aus Erneuerbaren/Ladesäulen.
* Risiko: Überschreiten gefährdet den gesamten Gewerbesteuerfreibetrag.
* Gesetzeslage: Durch das unveränderte Jahressteuergesetz 2025 bestätigt.

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