Investmentmarkt: Leichte Umsatzsteigerung und zunehmende MarktdynamikFrankfurt / Main - Im ersten Quartal war eine spürbare Belebung derAktivitäten auf den Investmentmärkten zu beobachten.

Erwartungsgemäß spiegeltsich dies aber noch nicht voll in den Investmentumsätzen wider. Insgesamt wurdenim ersten Quartal 2024 gut 5,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert.Gegenüber dem schwachen Vorjahreswert entspricht das Ergebnis einem Umsatzplusvon 8 %. Vor allem im Portfoliosegment wurde deutlich mehr Umsatz erfasst. BeiInvestitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) ist das aktuell wieder leichtsteigende Interesse in den Investmentvolumina noch nicht sichtbar. Mit 771 Mio.EUR liegt das Transaktionsvolumen um rund ein Drittel unter dem vergleichbarenVorjahreswert. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolgeauf gut 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas RealEstate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 5,5 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 8 % über dem Vorjahreswert- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein- 79 % (4,39 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 1,15 Mrd. EUR- Retail Investments mit knapp 2 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments auf Platz zwei mit rund 1,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit rund 870 Mio. EUR- München klar an erster Stelle der deutschen A-Standorte (1,28 Mrd. EUR)- Netto-Spitzenrenditen haben sich stabilisiert- Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % weiter unterdurchschnittlich- Gut 260 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Auch wenn die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte weiterhin eine ganzeReihe von Herausforderungen aufweisen, ist seit Jahresbeginn eine spürbareBelebung der Marktaktivitäten zu beobachten. Die Anzahl der Verkaufsprozesse,die sich in Vorbereitung befinden, hat deutlich zugenommen, auch wenn eszwischen den einzelnen Assetklassen und Marktsegmenten nach wie vor Unterschiedegibt", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Dadie Umsetzung aber immer noch etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt als in denvergangenen Jahren, spiegelt sich diese Entwicklung noch nicht in vollem Umfangin den Investmentumsätzen des ersten Quartals wider." Mit einemTransaktionsvolumen von gut 5,5 Mrd. EUR konnte das Vorjahresergebnis trotzdemum 8 % gesteigert werden. "Von den Resultaten der Jahre vor den deutlichenZinserhöhungen der Notenbanken sind wir aber immer noch weit entfernt", soMarcus Zorn.

Nicht nur die Preisfindungsphase aufgrund der verändertenFinanzierungsbedingungen hat sich als limitierender Faktor für das Umsatzvolumenerwiesen, sondern auch das unverändert schwierige konjunkturelle Umfeld. Das imJahr 2023 rückläufige BIP hat auch die Nutzermärkte betroffen und zu einerniedrigen Nachfrage geführt, sodass auch von dieser Seite nur bedingterRückenwind für die Investmentmärkte zu verzeichnen war. Hiermit hatten und habenauch weiterhin vor allem die Büromärkte zu kämpfen. Legt man die letztenKonjunkturprognosen zugrunde, dann ist davon auszugehen, dass sich derErholungsprozess auch im laufenden Jahr nur sehr langsam vollziehen dürfte."Trotzdem ist zu spüren, dass die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass dieTalsohle erreicht ist und es tendenziell wieder aufwärts geht. Die gewachseneZuversicht ist der Hauptgrund dafür, dass wieder mehr Verkaufsprozesseangeschoben werden und das Interesse der Investoren zunimmt. Dieser Trend wirdsich in den nächsten Quartalen nicht nur verfestigen, sondern mit großerWahrscheinlichkeit noch etwas beschleunigen", ergänzt Nico Keller, Deputy CEOvon BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments klar an der Spitze

Mit Abstand am meisten wurde im ersten Quartal in Einzelhandelsobjekteinvestiert. Mit einem Umsatz von knapp 2 Mrd. EUR entfallen fast 36 % desgesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf diese Assetklasse. Absolutbetrachtet fiel das Transaktionsvolumen damit um 29 % höher aus als imVorjahreszeitraum. Der zehnjährige Schnitt wurde trotz des weiterhin schwierigenUmfelds lediglich um 20 % verfehlt. Im Fokus der Nachfrage standen vor alleminnerstädtische Geschäftshäuser, die fast zwei Drittel zum Umsatz in diesemMarktsegment beitrugen. Hierzu gehören auch Großabschlüsse im dreistelligenMillionenbereich. Beispiele sind der Verkauf der Fünf Höfe sowie dieMaximilianstraße 12-14, beide in München. Aber auch Objekte mit einemSchwerpunkt im Lebensmittelbereich standen erneut auf der Einkaufsliste derAnleger und steuerten insgesamt gut 12 % zu den Retail Investments bei.

Ein starkes Ergebnis erzielten erneut auch Logistikobjekte, die für etwa einViertel des Gesamtvolumens verantwortlich zeichnen. Analog zu denEinzelhandelsobjekten konnte das absolute Investmentvolumen imVorjahresvergleich deutlich gesteigert werden. Insgesamt legte es um knapp 50 %zu. An den gut 1,4 Mrd. EUR Umsatz partizipierten erfreulicherweise sowohlEinzel- als auch Portfoliotransaktionen umfangreich. Bemerkenswert ist, dass die647 Mio. EUR, die in Logistikportfolios angelegt wurden, ausschließlich aufausländische Anleger entfallen. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass geradeinternational agierende Käufer die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilienlangfristig positiv beurteilen und weiterhin großes Interesse an dieserAssetklasse zeigen.

Auf einem ungewohnten Platz folgen Büroobjekte, die lediglich Rang drei belegen.Mit einem Umsatz von 871 Mio. EUR kommen sie nur auf einen Anteil von knapp 16 %am gewerblichen Transaktionsvolumen. Auch das absolute Investmentvolumen fiel,anders als bei Einzelhandels- und Logistikobjekten, spürbar niedriger aus als imVorjahreszeitraum und ist um rund 31 % gesunken. Im langfristigen Vergleich istdies eines der schwächsten jemals erfassten Ergebnisse. Nur ein zuvernachlässigender Teil des Resultats entfällt auf Portfolioverkäufe. Es zeigtsich, dass nach wie vor eine erhebliche Unsicherheit bezüglich der weiterenEntwicklung der Büromärkte vorhanden ist. Verantwortlich hierfür sind zum einender langwierige Prozess der Preisfindungsphase, zum anderen die schwachePerformance der Nutzermärkte, die in starkem Maße auf die unverändert schwierigekonjunkturelle Lage zurückzuführen ist. Vor allem großvolumige Bürotransaktionensind hiervon betroffen. Im ersten Quartal konnte beispielsweise noch keinAbschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert werden.

Mit Hotels wurden 236 Mio. EUR und damit etwa 13 % weniger als im Vorjahrumgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich demzufolge nur auf gut 4 %.Wie auch im Vorjahreszeitraum haben bislang keine Portfolioverkäufestattgefunden. Auch diese Situation trägt dazu bei, dass der Investmentumsatzweiterhin deutlich niedriger liegt als in den zurückliegenden Jahren. Nahezugenauso viel wie in Hotels wurde in Healthcare-Immobilien angelegt (237 Mio.EUR). Mit einem Minus von 34,5 % verbuchten sie den relativ stärksten Rückgangim Vorjahresvergleich. Gerade in diesem Marktsegment stellt das zu geringeAngebot einen limitierenden Faktor für höhere Umsätze dar.

Portfoliodeals legen deutlich zu

Die im Vorjahresvergleich zu verzeichnende Umsatzsteigerung ist ausschließlichauf das Portfoliosegment zurückzuführen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024knapp 1,15 Mrd. EUR mit Paketverkäufen umgesetzt. Damit wurden fast 88 % mehrinvestiert als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr. Trotzdem bleibt das Ergebniserwartungsgemäß weit hinter den Volumina der vergangenen Jahre zurück. Ausgehendvon am Markt befindlichen Transaktionen ist aber absehbar, dass sich diepositive Tendenz im weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern nocheinmal beschleunigen dürfte.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch zum Jahresauftakt auf relativniedrigem Niveau und bewegt sich mit aktuell 35 % weiter unter dem langjährigenDurchschnitt. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf knapp 1,95 Mrd.EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Zwei Drittel davon haben europäischeAnleger beigesteuert, die ihren absoluten Investmentumsatz mehr als verdoppelthaben. Ein weiteres Viertel entfällt auf nordamerikanische Käufer.

A-Standorte mit leichtem Aufwärtstrend

"Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf,Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Jahresbeginn gut 5 %höher als im Vorjahreszeitraum. Mit gut 2,8 Mrd. EUR wurde trotzdem eines derschwächsten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erzielt. Dies ist nichtverwunderlich, da Büroimmobilien in den großen deutschen Investmentstandortentraditionell einen überproportional hohen Anteil erzielen. Da die AssetklasseBüro, wie erläutert, am stärksten von dem unverändert schwierigen Umfeldbetroffen ist, überrascht es nicht, dass sich die Erholung der Märkte in denA-Standorten langsam und sukzessive vollzieht", erläutert Nico Keller. Trotzdemkönnen vier der sieben A-Standorte Umsatzsteigerungen verbuchen. Den größtenRückgang muss demgegenüber die Hauptstadt hinnehmen. Mit 457 Mio. EUR fiel dasErgebnis fast zwei Drittel niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Berlinrangiert damit nur noch auf Rang zwei der Städte. In Stuttgart beläuft sich derUmsatzverlust sogar auf etwa 70 %; hier wurden nur 61 Mio. EUR erfasst. Dagegenkonnte Düsseldorf mit 325 Mio. EUR das Niveau des Vorjahres halten. An dieSpitze gesetzt hat sich München mit 1,28 Mrd. EUR

(+135 %). Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die angesprochenengroßvolumigen Verkäufe von Geschäftshäusern. Den dritten Rang im bundesweitenRanking belegt Hamburg, wo 376 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Zuwachs von133 % entspricht. Aber auch Frankfurt konnte das Ergebnis deutlich steigern underzielt mit 174 Mio. EUR ein um 81 % höheres Transaktionsvolumen als im erstenQuartal 2023. Die größte Umsatzzunahme verzeichnete allerdings Köln: Mit 145Mio. EUR wurde der Vorjahreswert um stolze 190 % übertroffen.

Erwartete Stabilisierungsphase bei den Renditen hat begonnen

Nachdem die Renditen aufgrund der deutlich höheren Zinsen seit Mitte 2022kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich im ersten Quartal 2024erwartungsgemäß weitestgehend stabilisiert. Für Büros liegen sie in denA-Standorten im Schnitt bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einerSpitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburgmit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, undin Frankfurt und Düsseldorf liegen sie im ersten Quartal bei 4,50 %. FürLogistikobjekte verharrt die Spitzenrendite bei 4,25 %. Auch innerstädtischeGeschäftshäuser zeigen sich stabil und erzielen aktuell im Durchschnitt 3,76 %.Bei Fachmarktzentren sind unverändert 4,75 % anzusetzen, und auchDiscounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) bewegen sich auf demgleichen Niveau wie Ende 2023.

Perspektiven

Bei den Aussichten für die Investmentmärkte im weiteren Jahresverlauf zeichnensich einerseits nach wie vor schwierige Rahmenbedingungen ab, andererseits sindaber auch positive Signale zu erkennen, die eine sukzessive Erholungunterstützen sollten. Als limitierender Faktor ist an erster Stelle dieunverändert schwache Konjunktur zu nennen. Die neuesten Prognosen deuten daraufhin, dass 2024 nur ein minimales Wachstum des BIP zu erwarten sein dürfte. Inder Konsequenz spricht einiges dafür, dass die Nachfrage auf den Nutzermärktenauch im laufenden Jahr noch verhalten ausfallen wird. Besonders betroffenhiervon werden vermutlich weiterhin die Büromärkte sein, sodass in diesemMarktsegment voraussichtlich noch keine signifikante Zunahme derInvestmentumsätze zu erwarten ist. Dies gilt insbesondere für großvolumigeTransaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Als weiteres Risiko ist darüberhinaus die geopolitische Lage anzusehen, die zwar kaum prognostizierbar ist,aber grundsätzlich das Potenzial hat, Erholungstendenzen zu konterkarieren.

Gleichzeitig mehren sich aber auch positive Anzeichen, von denen dieInvestmentmärkte profitieren werden. Hierzu gehört nicht zuletzt derkontinuierliche Rückgang der Inflation, der den Notenbanken Spielräume für ersteZinssenkungen eröffnet. Mittlerweile preist die Mehrzahl der Marktteilnehmermehrere Zinsschritte bereits im laufenden Jahr 2024 ein. Als Folge dürfte sichdie Erholungsgeschwindigkeit der Gesamtwirtschaft beschleunigen und gleichzeitigauch Finanzierungen wieder günstiger werden. Von beiden Aspekten werden dieInvestmentmärkte profitieren, wobei vor allem auch die größerePlanungssicherheit die Nachfrage beflügeln wird. Aber auch wichtigeKonjunkturindikatoren, wie der ifo-Index oder der GfK-Konsumklimaindex, habensich aktuell leicht verbessert. Zwar kann noch nicht von einer deutlichenTrendwende gesprochen werden, doch scheint die Entwicklung in die richtigeRichtung zu gehen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich das Angebotvon Verkaufsobjekten erhöhen wird, nicht zuletzt, weil immer mehr Verkäufer dieneuen Preisniveaus akzeptieren. Hinzu kommt, dass durchaus auch Eigentümer ihreObjekte aufgrund von Finanzierungszwängen verkaufen müssen.

"In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussfaktoren erwarten wir für 2024eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich im zweiten Halbjahrbeschleunigen sollte. Als Ergebnis ist auch von steigenden Investmentumsätzenauszugehen. Zwar ist eine Prognose im aktuellen Umfeld ausgesprochen schwierig,ein Umsatzplus von bis zu 20 % liegt aber durchaus im Bereich des Möglichen. Beiden Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das für die nächsten Monatewahrscheinlichste Szenario. Sollten die ersten Zinssenkungen der großenNotenbanken wie erwartet umgesetzt werden, ist eine erste leichteRenditekompression gegen Ende des laufenden Jahres durchaus realistisch", fasstMarcus Zorn zusammen.

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