Immobilienmarkt: Talsohle durchschritten, 2026 bringt Wachstum

Der deutsche Immobilienmarkt atmet nach zwei schwierigen Jahren wieder auf. Neue Daten und Prognosen zeigen: Die schwere Korrektur ist beendet, für 2026 steht eine Trendwende an. Die Preise stabilisieren sich, und die Kaufbereitschaft kehrt zurück.

Stabilisierung zum Jahreswechsel: Ende der Talfahrt

Die Preise für Wohnimmobilien haben sich zum Jahresende 2025 deutlich stabilisiert. Analysen der Bausparkasse Schwäbisch Hall und des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) bestätigen: Der Abwärtstrend ist gestoppt. Makler und Banken verzeichnen seit dem Herbst wieder eine spürbare Belebung.

“Wir sehen eine Rückkehr der Kaufbereitschaft”, erklärt Oliver Adler, Immobilienexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Die Transaktionszahlen, die zuvor auf historische Tiefststände gefallen waren, erholen sich. Die Phase der “Schockstarre” scheint überwunden, in der unrealistische Preisvorstellungen auf mangelnde Finanzierbarkeit trafen.

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Experten betonen, dass es sich nicht um eine neue Spekulationsblase handelt, sondern um eine fundamentale Erholung. Die Preise für Bestandsimmobilien stiegen im November bereits leicht – ein erstes Signal für das moderate Wachstum, das für 2026 erwartet wird.

Planbarkeit kehrt zurück: Zinsen geben Sicherheit

Ein Schlüsselfaktor für die Erholung ist die zurückgekehrte Planungssicherheit. Die extrem volatile Phase der Bauzinsen ist vorbei. Sie haben sich auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4,0 Prozent eingependelt.

Dieses “neue Normal” ermöglicht es privaten Haushalten und Investoren wieder, verlässliche Kalkulationen anzustellen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit ihrer Zinspolitik im Jahr 2025 den Grundstein für diese Beruhigung gelegt. Die Angst vor weiter fallenden Preisen weicht nun der Erkenntnis: Der optimale Einstiegszeitpunkt könnte gekommen sein.

Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) erwartet für 2026 einen moderaten Preisanstieg bei selbstgenutzten Wohnimmobilien von etwa 3,1 Prozent. Das spricht für einen gesunden, nicht überhitzten Markt.

Energieeffizienz wird zum Preistreiber

Während der Bestandsmarkt sich erholt, steht auch der zuletzt lahme Neubau vor einer Wende. Entscheidend ist dabei die Energieeffizienz. Sie entwickelt sich zum zentralen Preisfaktor.

• „Grüne Ware“ im Aufwind: Sanierte oder neu gebaute Immobilien mit guter Energiebilanz (“grüne Ware”) erzielen Preisaufschläge.
• „Braune Ware“ mit Abschlag: Objekte mit schlechter Energieeffizienz (“braune Ware”) werden weiterhin mit Abschlägen gehandelt.
• Knappheit stützt Preise: Die Nachfrage nach modernem Wohnraum in Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg übersteigt das Angebot bei weitem. Diese Verknappung wird das Preis- und Mietniveau 2026 weiter stützen.

Globale Wirtschaft gibt Rückenwind

Der heimische Markt profitiert von einer sich weltweit erholenden Wirtschaft. Der aktuelle “World Economic League Table 2026” des Centre for Economics and Business Research (CEBR) prognostiziert ein globales Wachstum, das die Rezessionsängste vertreibt.

Deutschland als Exportnation zieht daraus Vorteile. Ein stabiles wirtschaftliches Umfeld sichert Arbeitsplätze und Einkommen – die Grundlage für eine starke Immobiliennachfrage. Die erfolgreiche Inflationsbekämpfung gibt den Zentralbanken zudem Spielraum für eine wachstumsfreundlichere Politik.

Das Ende der “Angst-Prämie”

Die aktuelle Entwicklung markiert einen psychologischen Wendepunkt. Die “Angst-Prämie” der letzten zwei Jahre – die Furcht vor einem freien Fall der Preise – ist gewichen. Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum blieb stets hoch, getrieben durch Zuwanderung und veränderte Haushaltsstrukturen.

Doch Vorsicht vor Euphorie: Der Markt von 2026 wird selektiver sein. Professionelle Investoren fokussieren sich auf nachhaltige (ESG-konforme) Objekte und attraktive Lagen. Die Spreu trennt sich vom Weizen, was zu einer gesünderen, aber auch anspruchsvolleren Marktstruktur führt.

Ausblick: Frühjahr bringt Schwung

Für das erste Quartal 2026 rechnen Experten mit einer weiteren Zunahme der Aktivität. Die Frühjahrsbelebung dürfte stärker ausfallen, weil ein deutlicher Nachholbedarf besteht. Viele Kaufentscheidungen, die in den Vorjahren aufgeschoben wurden, dürften nun realisiert werden.

Mittelfristig bleibt das Angebot an neuem Wohnraum knapp, da Neubauprojekte lange Vorlaufzeiten haben. Das stützt weiterhin die Preise für gut sanierte Bestandsimmobilien. Der “Immobilienwinter” ist vorbei – 2026 wird ein Jahr der Normalisierung und des soliden Wachstums.

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