Immobilienmarkt: Preise steigen 2026 moderat

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stabilisiert sich und zeigt für 2026 klare Aufwärtstrends. Laut einer aktuellen Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) können Käufer und Eigentümer mit moderaten Preisanstiegen rechnen. Der IW-Wohnindex setzt damit seine Erholung fort, die bereits 2025 an Fahrt aufnahm.

Im vergangenen Jahr legten die Preise bundesweit zu: Eigentumswohnungen verteuerten sich um 3,8 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8 Prozent. Dieser Anstieg übertraf die allgemeine Inflationsrate – ein realer Wertzuwachs für Eigentümer. Getrieben wird die Entwicklung von hoher Nachfrage, einem stabileren Zinsumfeld und einer gravierenden Knappheit an neuem Wohnraum.

Angebotsknappheit bleibt Hauptproblem

Der entscheidende Preistreiber ist das chronisch niedrige Angebot. Experten prognostizieren, dass die Zahl fertiggestellter Wohnungen auch 2026 die Nachfrage bei Weitem nicht decken wird. Hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und Investoren-Zurückhaltung bremsen den Neubau weiter massiv aus.

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Die Folge: Die Nachfrage verlagert sich auf den Bestandsmarkt und treibt dort die Preise. Die Knappheit verschärft auch die Lage auf den Mietmärkten. Bundesweit stiegen die Mieten für Neuverträge im vierten Quartal 2025 um 4,1 Prozent, in Köln sogar um 7,6 Prozent. Für viele Haushalte erhöht das den Anreiz, trotz gestiegener Finanzierungskosten den Schritt ins Wohneigentum zu wagen.

Umland profitiert von neuer Nachfrage

Die Preisdynamik zeigt sich regional sehr unterschiedlich. Eine bemerkenswerte Verschiebung offenbart die IW-Studie:
* In den sieben größten Metropolen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen moderat um 2,6 Prozent.
* Im direkten Umland dieser Städte fiel der Zuwachs mit 4,7 Prozent deutlich kräftiger aus.
* Außerhalb der Ballungsräume legten die Preise sogar um 5,5 Prozent zu.

Die Nachfrage verlagert sich also zunehmend in erschwinglichere Regionen. Begünstigt wird dies durch gestiegene Reallöhne, die Preiskorrekturen der Vorjahre und flexiblere Homeoffice-Möglichkeiten, die das Pendeln attraktiver machen.

Bauzinsen pendeln sich ein

Nach den turbulenten Zinssprüngen der vergangenen Jahre hat sich der Finanzierungsmarkt beruhigt. Experten gehen für das erste Halbjahr 2026 von stabilen bis leicht steigenden Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent aus. Eine Rückkehr zu den historischen Tiefständen gilt als äußerst unwahrscheinlich.

Doch dieses neues, stabileres Niveau schafft Planungssicherheit. Die Phase der lähmenden Unsicherheit ist einem „neuen Normalzustand“ gewichen. Diese Vorhersehbarkeit stützt die Nachfrage und trägt zur Markterholung bei – auch wenn die Finanzierungskosten im historischen Vergleich hoch bleiben.

Experten sehen Talsohle durchschritten

Die IW-Prognose steht nicht allein. Eine wachsende Zahl von Marktbeobachtern teilt die Einschätzung einer moderaten Aufwärtsbewegung:
* Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) rechnet 2026 mit einem Preisanstieg von rund 3,1 Prozent.
* Analysten von Dr. Klein halten drei Prozent für realistisch, in Metropolen seien vier bis fünf Prozent möglich.

Es zeichnet sich ein Konsens ab: Die Talsohle ist durchschritten. Das IW spricht von einem „verstetigten Preisaufschwung“. Robuste Nachfrage, knappes Angebot und berechenbare Finanzierungsbedingungen bilden das Fundament dieser neuen Marktphase.

Energieeffizienz wird zum Preisfaktor

Für die Zukunft bleiben politische Impulse zum Beschleunigen des Wohnungsbaus entscheidend. Solange der Neubau nicht anzieht, bleibt der Druck auf die Bestandspreise hoch.

Ein immer wichtigeres Kriterium wird der energetische Zustand. Angesichts steigender Energiekosten und regulatorischer Anforderungen gewinnen energieeffiziente Objekte an Attraktivität und erzielen höhere Preise. Unsanierte Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Druck geraten. Für Kaufinteressenten deutet die Stabilisierung darauf hin, dass sich ein Zeitfenster bietet, bevor die Preise weiter anziehen.

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