Immobilienmarkt Österreich: Preise steigen wieder kräftig

Der Immobilienmarkt in Österreichs Städten dreht auf. Nach zwei Jahren Preisrückgang verzeichnen Eigentumswohnungen seit dem dritten Quartal 2025 einen spürbaren Aufschwung. Die Eiszeit am Immobilienmarkt ist vorbei – und die Zeichen stehen auf Wachstum.

Aktuelle Analysen von Raiffeisen Research bestätigen: Im dritten Quartal stiegen die Preise für Wohneigentum österreichweit um 1,3 %. Für das Gesamtjahr 2025 erwarten Experten ein Plus von 0,9 %. Was nach wenig klingt, markiert eine Trendwende. Die Phase der Unsicherheit, die Mitte 2022 begann und durchschnittlich fünf Prozent Wertverlust brachte, ist überwunden.

Was treibt die Preise? Drei Faktoren greifen ineinander: Gestiegene Einkommen verbessern die Leistbarkeit, robuste Nachfrage hält den Markt stabil, und vor allem: Das Angebot an Neubauten bricht dramatisch ein. Diese Verknappung wirkt als Preistreiber – und wird sich verschärfen.

Wien erholt sich schneller als erwartet

Die Bundeshauptstadt zeigt besondere Dynamik. Nach einem Preisrückgang von 7,3 % seit dem Höchststand 2022 setzte die Erholung früher ein als im Rest Österreichs. Bereits im ersten Halbjahr 2025 verteuerte sich Wohneigentum in Wien um 0,8 %.

Die Nachfrage bleibt ungebrochen. Besonders deutlich zeigt sich das am Mietmarkt: Seit Mitte 2022 kletterten die Angebotsmieten um über 13 % – deutlich mehr als die Inflation. Der stetige Zuzug in die Metropole erhöht den Druck auf verfügbaren Wohnraum kontinuierlich.

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Bei Eigentumswohnungen liegt Wien mit durchschnittlich 5.700 Euro pro Quadratmeter in der nationalen Spitzengruppe. Die Attraktivität der Stadt und die zentrale Lage stützen die Preise, besonders in begehrten Bezirken.

Innsbruck und Salzburg bleiben Spitzenreiter

Das Ost-West-Gefälle prägt den österreichischen Immobilienmarkt wie eh und je. Innsbruck führt mit 6.200 Euro pro Quadratmeter, dicht gefolgt von Salzburg mit 5.800 Euro.

Die alpinen Regionen leiden unter geografischer Begrenztheit. Baugrundstücke sind rar und teuer – ein direkter Preistreiber. Hohe Lebensqualität und touristische Anziehungskraft verstärken den Effekt zusätzlich.

Auch am Mietmarkt zeigt sich die Exklusivität deutlich:

• Salzburg: +17 % bei Neuvermietungen im Jahresvergleich
• Innsbruck: +12 % Mietpreisanstieg

Neubau vs. Bestand: Die Schere öffnet sich

Eine der markantesten Entwicklungen 2025 ist die wachsende Preiskluft zwischen Neu- und Altbauten. Während Bestandsimmobilien an Wert verloren, blieben Neubaupreise stabil oder stiegen sogar. Die Differenz? Zwischen 40 und 70 Prozent, abhängig von Stadt und Lage.

In Wien gaben gebrauchte Wohnungen 2024 um 4,3 % nach – Neubauten nur um 1,7 %. Dieser Trend setzt sich fort. Hohe Baukosten und teure Materialien halten die Neubaupreise oben, während Bestandsobjekte günstiger werden.

Käufer stehen vor der Wahl: Moderne, energieeffiziente Neubauten mit hohem Preis oder günstigere Bestandsobjekte mit potenziellem Sanierungsbedarf?

Verknappung als Haupttreiber

Das zentrale Problem des Marktes liegt im Ungleichgewicht. Die Nachfrage steigt durch wachsende Bevölkerung und höhere Einkommen. Gleichzeitig bricht das Angebot ein. Experten warnen: Ab 2025 sinkt die Zahl fertiggestellter Wohnungen drastisch.

Diese Verknappung verschärft die Wohnraumknappheit in Wien, Salzburg, Innsbruck und Linz massiv. Sie erklärt auch, warum trotz gestiegener Zinsen und strengerer Kreditvergabe (KIM-Verordnung) keine größeren Preisstürze eintraten.

Analysten sprechen von einer “Normalisierung mit moderaten Preiszuwächsen” – ein Euphemismus für einen angespannten Markt.

Ausblick: Weitere Anstiege programmiert

Für 2026 prognostiziert Raiffeisen Research einen jährlichen Preisanstieg von rund 3 Prozent. Die fundamentalen Treiber bleiben bestehen:

• Wachsende Bevölkerung
• Steigende Einkommen
• Sinkende Fertigstellungszahlen

Parallel verschärft sich die Mietmarktlage. Das knappe Angebot treibt die Mieten in Großstädten weiter nach oben. Für Mieter wird die Suche nach leistbarem Wohnraum zur zunehmenden Herausforderung.

Für Kaufinteressenten könnte jetzt ein günstiger Zeitpunkt sein – bevor die Preise in den kommenden Jahren weiter anziehen. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Der Aufwärtstrend hat begonnen.

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