Immobilienmarkt Österreich: Preise steigen, Bauträger kollabieren

Die Wende ist da: Österreichs Immobilienpreise klettern wieder nach oben. Im ersten Halbjahr 2025 verzeichneten Wohnimmobilien einen durchschnittlichen Preisanstieg von 2,8 Prozent. Doch hinter der positiven Statistik verbirgt sich eine dramatische Krise der Bauträger – und eine drohende Wohnungsnot.

Die Statistik Austria verkündete kürzlich das Ende der Preiskorrekturen. Besonders deutlich fällt die Teuerung bei Neubauten aus: Diese verteuerten sich um 3,6 Prozent, während Bestandsimmobilien um 2,6 Prozent zulegten. “Wie schon zuletzt sehen wir bei neuen Wohnungen und Häusern jeweils größere Preiszuwächse als bei Bestandsimmobilien”, analysiert Manuela Lenk, Generaldirektorin von Statistik Austria.

Die Talsohle ist durchschritten. Getrieben wird die Entwicklung durch sinkende Kreditzinsen und anhaltend hohe Nachfrage in den Ballungszentren. Doch was bedeutet das für den Markt?

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Während Immobilienbesitzer aufatmen, kämpfen Bauträger ums Überleben. Die Unternehmensinsolvenzen schossen 2024 um rund 22 bis 23 Prozent in die Höhe. Im Sektor “Grundstücks- und Wohnungswesen” stiegen die Pleiten zeitweise um dramatische 76 Prozent.

Die Ursachen liegen auf der Hand: Viele Projektentwickler kauften Grundstücke zu Höchstpreisen und kalkulierten mit variablen Zinsen. Die Zinswende wurde ihnen zum Verhängnis. Prominente Großpleiten dominierten die Schlagzeilen, doch längst hat die Welle den Mittelstand erreicht.

Die Folge? Eine Vollbremsung bei den Baustarts. Kaum ein Bauträger wagt derzeit neue Projekte. Das Risiko hat sich verschoben: Wer heute eine Neubauwohnung kauft, muss genauer denn je prüfen, ob der Bauträger das Projekt auch fertigstellen kann.

Wien steuert auf massive Versorgungslücke zu

Die Hauptstadt wird zum Brennpunkt der Krise. Wien wächst jährlich um tausende Einwohner – doch das Wohnungsangebot schrumpft dramatisch.

Die aktuellen Zahlen sind alarmierend:

• Nur noch 8.800 bis 9.000 Fertigstellungen im großvolumigen Wohnbau für 2025 prognostiziert
• Demografisch notwendiger Bedarf liegt bei mindestens 12.000 Einheiten pro Jahr
• Rückgang der Neubauleistung um rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr

Diese Verknappung trifft besonders Mieter hart. Weniger Eigentum wird gebildet, weniger neue Mietwohnungen kommen auf den Markt. Die Folge: Die Mieten in freien Verträgen steigen spürbar. Experten warnen vor zunehmendem “Mietpreisdruck”, der sich 2026 noch verschärfen dürfte – die Projektpipelines für die kommenden zwei Jahre sind weitgehend leer.

Politik reagiert – aber reicht es?

Die Gebührenbefreiung seit April 2024 sollte Abhilfe schaffen. Der Wegfall der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für das erste Eigenheim bis 500.000 Euro stimulierte tatsächlich die Nachfrage bei Privatkäufern. Doch das Kernproblem der Bauträger – hohe Finanzierungskosten und strenge Vergaberichtlinien – löst die Maßnahme nicht.

Der zentrale Streitpunkt bleibt die KIM-Verordnung. Die strengen Kreditvergaberegeln (20 Prozent Eigenkapitalquote, 40 Prozent Schuldendienstquote) gelten in der Immobilienwirtschaft als “Investitionsbremse”. Die Branche blickt gespannt auf den 30. Juni 2025: An diesem Datum soll die Verordnung in ihrer jetzigen Form auslaufen.

Wird sie ersatzlos gestrichen oder durch eine mildere Regelung ersetzt? Ein Wegfall könnte im zweiten Halbjahr einen weiteren Nachfrageschub auslösen.

Das Jahr der Knappheit kommt

Für Käufer bedeutet das: Die Preise dürften weiter moderat steigen – nicht mehr rasant wie vor 2022, aber stabil. Schnäppchen im Neubau werden zur Seltenheit, da die Baukosten kaum Spielraum nach unten lassen.

Für Mieter nimmt der Druck zu. Höhere Quadratmeterpreise und mehr Konkurrenz bei Besichtigungen werden zur Normalität.

Für Investoren gewinnen Bestandsobjekte an Attraktivität. Neubauten sind rar und teuer. Der Fokus verschiebt sich auf die energetische Sanierung von Altbeständen.

Der österreichische Bauträgermarkt hat den freien Fall gestoppt. Doch der Preis dafür ist hoch: eine massive Reduktion des Angebots. Die Erholung betrifft die Werte, nicht die Volumina – und das wird für viele zum Problem.

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