Immobilienmarkt Österreich: Neubau-Einbruch treibt Preise wieder nach oben

Die Talsohle ist durchschritten. Nach monatelangen Preiskorrekturen dreht der österreichische Immobilienmarkt wieder auf – doch nicht aus den Gründen, die sich viele erhofft hatten. Ein dramatischer Einbruch bei Neubauten verknappt das Angebot drastisch und heizt die Preisspirale erneut an.

Was paradox klingt, wird für Mieter und Kaufinteressenten zur bitteren Realität: Während die Bauwirtschaft am Boden liegt, explodieren die Preise für bestehenden Wohnraum. Experten warnen bereits vor einer neuen Preisspirale, die besonders junge Familien hart treffen wird.

Halbierung der Neubauten bis 2026

Die Zahlen sind alarmierend. Von rund 46.000 fertiggestellten Wohnungen 2022 stürzt die Zahl auf voraussichtlich nur noch 25.000 im Jahr 2026 ab – fast eine Halbierung. Gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und die bis Mitte 2025 geltende strenge KIM-Verordnung haben zahlreiche Projekte gestoppt.

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Die Statistik Austria verzeichnet im ersten Halbjahr 2025 einen Rückgang der Baubewilligungen um 6 Prozent. Besonders hart trifft es den Geschoßwohnbau, also genau jene Projekte, die für leistbaren Wohnraum in Ballungszentren sorgen sollten.

Die Folge: Der bestehende Wohnungsmarkt gerät massiv unter Druck, während das neue Angebot schlicht fehlt.

“Eiszeit vorbei” – Preise steigen wieder

Raiffeisen-Research-Ökonom Matthias Reith spricht von einer “Trendwende”: Die Eiszeit am Immobilienmarkt sei vorbei. Die Österreichische Nationalbank bestätigt dies mit Zahlen – erstmals seit dem Höhepunkt 2022 stiegen die Preise im ersten Quartal 2025 wieder.

Für 2025 erwarten Analysten einen durchschnittlichen Preisanstieg von 0,5 Prozent, der sich 2026 auf 2,5 Prozent beschleunigen könnte. Dabei zeigt sich der Markt gespalten:

• Neubauten: Teurer durch hohe Baukosten
• Altbauten: Unter Druck, besonders ohne energetische Sanierung
• Toplagen: Bereits wieder im Aufwind

Das Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 könnte die Nachfrage zusätzlich befeuern. Plötzlich können wieder mehr Menschen Kredite bekommen – doch wo sollen sie kaufen, wenn kaum etwas gebaut wird?

Mietmarkt: Wien knackt die 20-Euro-Grenze

Am härtesten trifft die Krise den Mietmarkt. Da der Eigentumskauf für viele unerreichbar wurde, explodiert die Nachfrage nach Mietwohnungen. In Wien liegt der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen bereits über 20 Euro – ein Plus von 9 Prozent innerhalb nur eines Jahres.

Der Mechanismus ist brutal simpel: Wer nicht kaufen kann, muss mieten. Doch auch dort wird das Angebot knapper, weil Neubauten fehlen. Das Resultat? Ein Wettbieten um verfügbare Wohnungen, das die Preise in die Höhe treibt.

Besonders betroffen sind Ballungszentren wie Wien, wo Bevölkerungswachstum auf stagnierendes Angebot trifft. Experten warnen, dass sich dieser Trend verschärfen wird, solange der Neubau nicht wieder anzieht.

Strukturwandel statt Zyklus

Was derzeit am österreichischen Immobilienmarkt passiert, ist mehr als eine vorübergehende Phase. Der Markt durchläuft einen fundamentalen Strukturwandel: Früher dominierte die Nachfrage die Preisentwicklung, nun wird das Angebot zum Engpass.

Die Folgen sind weitreichend:

• Investoren kehren zurück – getrieben von erwarteten Mietsteigerungen
• Leistbarer Wohnraum wird zur Mangelware
• Staatliche Initiativen wie das Wohnbaupaket greifen zu langsam

Analysten sehen darin eine langfristige Verschärfung der Leistbarkeitskrise. Während Eigentümer und Investoren profitieren, geraten Mieter und Erstkäufer zunehmend unter Druck.

Die volle Wucht kommt erst noch

Das Schlimmste steht möglicherweise noch bevor. Ökonomen prognostizieren, dass die volle Auswirkung der eingebrochenen Bautätigkeit erst 2026 und 2027 spürbar wird – wenn die heute fehlenden Projektgenehmigungen als Marktangebot fehlen.

Das WIFO erwartet zwar eine leichte Erholung im Wohnbau für 2026, doch das Niveau bleibt weit unter den Boomjahren. Ohne massive Anreize für den Neubau, besonders im geförderten Sektor, droht die Wohnungsnot zur zentralen sozialen Herausforderung zu werden.

Für Mieter und Kaufinteressenten bedeutet das: weiter steigende Preise, verschärfte Konkurrenz um verfügbare Objekte und ein zunehmend unerschwinglicher Markt. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wie stark die Preise steigen werden.

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