Immobilienmarkt Österreich: Käufer jubeln, Mieter kämpfen

Wien meldet die Trendwende. Über 105.000 Transaktionen – ein Plus von fast 15 Prozent. Nach Jahren der Zurückhaltung greifen Käufer wieder zu. Doch während sich Eigentum durch sinkende Zinsen und stabile Preise als attraktiv erweist, verschärft sich der Wettbewerb am Mietmarkt dramatisch.

Die heute veröffentlichten Daten der IMMOunited GmbH belegen das Ende der Eiszeit am österreichischen Immobilienmarkt. Per 1. Dezember 2025 verzeichnet das Grundbuch einen Anstieg, der deutlicher ausfällt als prognostiziert. Hinter den positiven Schlagzeilen verbirgt sich jedoch eine wachsende Kluft zwischen Käufern und Mietern.

Die Grundbuchexperten liefern den statistischen Beweis für den Umschwung. Nach einer Phase der Zurückhaltung durch strenge Kreditvergaberichtlinien und hohe Zinsen kehrt das Vertrauen zurück.

„Es gibt allen Grund zur Freude: Die Bewegung am Immobilienmarkt kehrt zurück”, analysiert Roland Schmid, Eigentümer von IMMOunited. Die Zahlen sprechen für sich:

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• Transaktionsanzahl: Plus 14,72 Prozent im Jahresvergleich
• Transaktionsvolumen: Steigerung um 15,37 Prozent
• Wohnungsmarkt: Aufschwung mit rund 20 Prozent Plus

Besonders bemerkenswert: Der Aufschwung zieht sich durch alle neun Bundesländer. Käufer, die 2023 und 2024 noch warteten, nutzen nun das Zeitfenster, bevor die Preise durch Angebotsknappheit wieder anziehen.

Mietmarkt als Kampfzone: 70 Prozent erleben harten Wettbewerb

Während Käufer aufatmen, verschärft sich die Lage für Mietsuchende. Eine aktuelle Erhebung von s Real und TQ Research zeichnet ein alarmierendes Bild: 70 Prozent der Mietwohnungssuchenden erleben intensiven Wettbewerb.

„Vor allem kleine, leistbare Mietwohnungen in Ballungszentren sind stark nachgefragt”, bestätigt Nino Lutz, Prokurist bei s Real. Besonders in Wien und Tirol berichten Interessenten von einem regelrechten Run auf bezahlbare Objekte.

Die Diskrepanz ist frappierend: Mietinteressenten sehen sich oft Dutzenden Mitbewerbern gegenüber, während nur knapp die Hälfte der Kaufinteressenten von starkem Wettbewerb berichtet. Der “Käufermarkt” mit Verhandlungsspielraum existiert noch – könnte sich dem Ende aber zuneigen.

Preis-Realität: Stabilität gegen Anstieg

Die Preisentwicklung zeigt das Dilemma deutlich. ImmoScout24-Daten belegen für das erste Halbjahr 2025 weitgehende Stabilität bei Eigentumswohnungen in Wien. Mit einem Plus von nur einem Prozent liegt der Durchschnitt bei rund 6.615 Euro pro Quadratmeter. In vielen Bezirken stagnierten die Preise oder gingen in Top-Lagen sogar leicht zurück.

Bei Mieten sieht es anders aus:

• Angebotsmieten stiegen bundesweit um rund 4 Prozent
• In Wien knacken Neuvermietungen in gefragten Lagen teils die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter (inkl. BK)

Treibender Faktor: Der Einbruch im Neubau. Die Fertigstellungszahlen sanken 2025 massiv auf geschätzte 34.700 Einheiten – nach knapp 44.000 im Jahr 2023. Wo nichts gebaut wird, kann nichts vermietet werden. Diese Verknappung trifft nun mit voller Wucht auf den Markt.

Warum das Zeitfenster für Käufer noch offen steht

Experten sehen die aktuelle Phase als “Goldlöckchen-Szenario” für Käufer – sofern das nötige Eigenkapital vorhanden ist. Mehrere Faktoren begünstigen derzeit den Kauf:

Zinswende: Die Leitzinssenkungen der EZB sind angekommen. Fixzinskredite gibt es wieder zu Konditionen, die monatliche Belastungen kalkulierbar machen.

Regulatorische Erleichterung: Die Anpassung der KIM-Verordnung Mitte 2025 gibt Banken mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Besonders junge Familien profitieren davon.

Psychologie: Der Wunsch nach Eigentum ist ungebrochen. Laut s Real-Studie wollen 56 Prozent der Österreicher im Eigentum wohnen. Die Marktberuhigung hat die Angst vor fallenden Preisen genommen – die Sorge vor steigenden Preisen kehrt zurück.

„Der Traum vom Eigenheim wird seit Herbst 2022 länger in der Mietwohnung geträumt”, formulierte Matthias Reith von Raiffeisen Research. Doch 2025 scheinen viele Träumende aufzuwachen und zur Tat zu schreiten.

2026 droht die Preisspirale

Die aktuelle Stabilität der Kaufpreise dürfte trügerisch sein. Da die Baugenehmigungen in den letzten zwei Jahren einbrachen, wird das Angebot an Neubauwohnungen ab 2026 drastisch sinken.

Branchenkenner erwarten, dass dieser “Angebotsschock” spätestens in der zweiten Jahreshälfte 2026 zu spürbaren Preissteigerungen führt. Für Kaufinteressenten könnte das aktuelle Zeitfenster – moderate Preise, leistbare Zinsen, große Auswahl – eines der attraktivsten des Jahrzehnts sein.

Für Mieter bleiben die Aussichten trüb: Ohne massive Impulse im geförderten Wohnbau dürfte sich die Preisspirale bei Neuvermietungen weiterdrehen. Die Wohnlandschaft ordnet sich neu – und die Kluft zwischen Käufern und Mietern wächst.

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