Immobilienmarkt: Mietpreise explodieren trotz Kaufpreisstabilisierung

Der deutsche und österreichische Immobilienmarkt spaltet sich: Während sich die Kaufpreise stabilisieren, steigen die Mieten dramatisch an. Massive Angebotsknappheit trifft auf hohe Nachfrage – ein sozialer Sprengstoff.

Mietmarkt in der Krise: Bis zu 8,5 Prozent mehr in Top-Lagen

Die Zahlen sind alarmierend: Deutsche A-Lagen verzeichnen Mietsteigerungen von vier Prozent im Bestand, Neubaumieten klettern sogar um sechs Prozent. Berlin führt mit 8,5 Prozent Plus, Köln folgt mit 5,83 Prozent.

In Österreich zeigt sich ein ähnliches Bild. Wien brennt besonders: Die Mieten stiegen um 8,58 Prozent auf durchschnittlich 20,12 Euro pro Quadratmeter. Der Grund liegt auf der Hand – nur 1.800 neue Mietwohnungen entstehen 2025, obwohl 10.000 bis 11.000 benötigt werden.

Deutschland kämpft mit derselben Misere. Trotz 30 Prozent mehr Baugenehmigungen im Juli bleibt das Jahresplus bei mageren 6,6 Prozent. Das Pestel-Institut schlägt Alarm: 1,2 Millionen Wohnungen fehlen allein in Westdeutschland.

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Kaufmarkt zeigt erste Lebenszeichen

Ganz anders die Lage beim Eigentum. Der deutsche Investmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 22,4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen – drei Prozent mehr als im Vorjahr. Der Europace Hauspreis-Index bestätigt den Aufwärtstrend, besonders bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Österreich folgt diesem Muster. Nach Preiseinbrüchen 2023 stiegen die Immobilienpreise im ersten Halbjahr um 2,8 Prozent, Neubauten sogar um 3,6 Prozent. Entscheidender Faktor: Die strenge KIM-Verordnung für Kredite lief im Juni aus und verbesserte die Finanzierungsbedingungen.

Politik setzt auf Wohngemeinnützigkeit

Die Bundesregierung reagiert mit der „Neuen Wohngemeinnützigkeit“ (NWG), die seit Januar 2025 gilt. Soziale Unternehmen, Vereine und Stiftungen erhalten Steuererleichterungen, wenn sie bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Die Bedingungen sind klar: Mieten unter Marktniveau für Haushalte mit mittlerem und geringerem Einkommen. Potenzial: Rund 60 Prozent der deutschen Haushalte könnten profitieren.

Bestandsimmobilien rücken in den Fokus

Institutionelle Anleger entdecken Wohninvestments neu. Angesichts der Neubaukrise werden Bestandsportfolios zur attraktiven Alternative – kalkulierbare Renditen inklusive.

Die Rechnung ist simpel: Wenn Neubauten nicht entstehen, muss der vorhandene Wohnraum besser genutzt werden. Doch reicht das gegen die strukturelle Angebotslücke?

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Zweigeteilter Markt verschärft soziale Spannungen

Die Schere öffnet sich weiter: Mieter leiden unter explodierenden Kosten und schwindendem Angebot. Käufer profitieren von stabilen Preisen und besseren Finanzierungsbedingungen. Diese Spaltung birgt gesellschaftlichen Sprengstoff.

Das Kernproblem bleibt: Hohe Baukosten, Bürokratie und gestiegene Zinsen haben Neubauprojekte unrentabel gemacht. Die leichte Erholung bei Baugenehmigungen reicht nicht für eine Trendwende.

Entspannung nicht in Sicht

Experten erwarten keine schnelle Besserung. Die Angebotsknappheit wird zunehmen, die Mieten weiter antreiben. Österreich rechnet erst 2026 mit dem Tiefpunkt der Bautätigkeit.

Für eine echte Wende braucht es mehr als Wohngemeinnützigkeit: Bürokratieabbau, schnellere Genehmigungen und vereinfachte Bauvorschriften. Ohne diesen „Bau-Turbo“ bleibt die Wohnungsfrage eine Dauerlast für Gesellschaft und Wirtschaft.