Immobilienmarkt: Metropolen starten 2026 mit neuer Dynamik

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt in den Metropolen deutliche Belebungstendenzen. Doch die Triebfedern haben sich gewandelt: Statt billigem Baugeld treiben nun gestiegene Reallöhne und ein massiver Vermögenstransfer die Preise in München, Berlin und Hamburg.

Marktbeobachter registrieren eine spürbar angezogene Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Bestandsimmobilien in den Top-Städten. Dieser Aufschwung basiert jedoch auf einer neue Kapitalstruktur der Käufer.

Die Rückkehr der Kaufkraft

Ein entscheidender Faktor ist die Lohnentwicklung. Daten des Statistischen Bundesamtes belegen eine Trendwende: Deutschland verzeichnete 2024 den stärksten Reallohnanstieg seit 2008. Die Reallöhne stiegen um 3,1 Prozent, die Nominallöhne sogar um 5,4 Prozent.

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Dieser Trend setzte sich 2025 fort. Viele Haushalte konnten so den Kaufkraftverlust der Inflationsjahre kompensieren. Die gestiegenen Nettoeinkommen ermöglichen es mehr Familien, die monatlichen Raten für Immobilienkredite wieder zu stemmen – trotz des höheren Zinsniveaus.

Eigenkapital ersetzt den Niedrigzins

Neben den Einkommen spielt der historische Vermögenstransfer eine dominante Rolle. Analysen beziffern das jährliche Erb- und Schenkungsvolumen in Deutschland auf bis zu 400 Milliarden Euro.

Dieser Kapitalzufluss verändert die Finanzierungsstruktur massiv. Käufer in den Metropolen treten zunehmend mit sehr hohen Eigenkapitalquoten auf. Junge Familien bringen heute oft sechsstellige Summen aus vorweggenommenen Erbschaften in die Finanzierung ein.

Die Steuerdaten spiegeln das wider: 2024 erreichte die festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer einen Rekordwert von 13,3 Milliarden Euro. In einem Markt mit Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent fungiert dieses geerbte Vermögen als effektiver Hebel, um die Zinslast zu drücken.

Bestandsimmobilien im Fokus

Während die Nachfrage steigt, bleibt das Angebot das Nadelöhr. Der Neubau hinkt den Zielen weit hinterher. Hohe Baukosten und bürokratische Hürden haben in den letzten zwei Jahren zu wenigen neuen Wohnungen in A-Städten geführt.

Diese Verknappung lenkt das Interesse massiv auf den Bestand. Makler berichten, dass gut sanierte Eigentumswohnungen in guten Lagen wieder Bieterverfahren erleben. Da Neubauprojekte oft unerschwinglich sind, weicht die Nachfrage auf Bestandsbauten aus. Das hat den Preisverfall dort gestoppt und in moderate Steigerungen umgekehrt.

Das neue Zins-Normal

Die Rahmenbedingungen haben sich eingependelt. Prognosen sahen für Anfang 2026 Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen vor. Die Volatilität der Jahre 2022/2023 ist einer berechenbaren Seitwärtsbewegung gewichen.

Gleichzeitig signalisiert eine Teuerungsrate von rund 2,1 Prozent Preisstabilität. Sie bedeutet aber auch, dass die Europäische Zentralbank keinen Druck hat, die Leitzinsen drastisch zu senken. Käufer haben akzeptiert, dass die Zeit der 1-Prozent-Finanzierungen nicht zurückkehrt.

Stabilität statt Spekulation

Für 2026 zeichnet sich eine Phase der stabilen Wertentwicklung ab. Branchenkenner erwarten keine Rückkehr zu den explosiven Preissteigerungen der 2010er Jahre, aber eine stetige Aufwärtsbewegung in den wirtschaftsstarken Zentren.

Der Markt hat sich gesundgeschrumpft. Spekulative Übertreibungen wurden korrigiert, heutige Transaktionen basieren auf einer solideren Eigenkapitalbasis. Wer heute in München oder Hamburg kauft, tut dies meist zur Selbstnutzung oder als langfristige Kapitalanlage.

Die Kombination aus robusten Lohnzuwächsen und dem fortlaufenden Vermögenstransfer bildet das neue Fundament. Für Kaufinteressenten ohne Zugang zu familiärem Vermögen bleibt der Markteintritt in Top-Lagen jedoch eine hohe Hürde.

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