Immobilienmarkt DACH: Preise steigen um bis zu 12 Prozent

Der Immobilienmarkt in Deutschland und Österreich zeigt deutliche Erholung. Nach Jahren der Zurückhaltung kehren Käufer zurück – mit spürbaren Folgen für Preise und Transaktionsvolumen.

Die Trendwende ist da: Aktuelle Marktdaten für den Spätherbst 2025 belegen steigende Kaufpreise und wachsende Handelsaktivität. Gestützt durch die stabilisierte Zinspolitik der EZB und sinkende Inflation blickt die Branche erstmals seit 2022 wieder optimistisch in die Zukunft. Doch während Eigentümer profitieren, verschärft sich die Lage für Mieter.

In Österreich entwickelt sich der Markt besonders dynamisch. Laut Engel & Völkers verteuerten sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 um durchschnittlich 8,4 Prozent im Jahresvergleich. Einfamilienhäuser legten sogar um 12,3 Prozent zu.

Steigende Mieten und starke Nachfrage bedeuten für Vermieter ein erhöhtes Risiko, Mieterhöhungen nicht rechtssicher zu begründen. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 zeigt Ihnen in nur 5 Minuten die zulässigen Vergleichsmieten, fertige Begründungsformulierungen und regionale Tabellen – damit Ihre Anpassung vor Gericht Bestand hat. Ideal für Vermieter in deutschen Städten, die jetzt korrekt und schnell handeln wollen. Kostenlosen Mietspiegel-Report 2025 jetzt anfordern

Für das Gesamtjahr 2025 erwarten Experten ein Transaktionsvolumen von rund 10,3 Milliarden Euro allein bei Eigentumswohnungen – ein Plus von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Wien kletterten die mittleren Quadratmeterpreise auf 6.316 Euro (+6,4 Prozent).

“Wir erleben eine positive Wende”, erklärt Till-Fabian Zalewski, CEO für die DACH-Region bei Engel & Völkers. Die lange “Eiszeit” am Markt sei endgültig vorüber.

Deutschland: Nachfrage übersteigt Angebot

Auch in Deutschland zeigt der Trendpfeil nach oben. Die Preise stiegen im dritten Quartal um 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders in Metropolregionen übersteigt die Nachfrage wieder das Angebot. Viele Kaufinteressenten nutzen die nun planbaren Finanzierungskonditionen für den Einstieg ins Betongold.

Baugenehmigungen: Überraschender Boom im September

Das Statistische Bundesamt meldet unerwartet positive Zahlen: Von Januar bis September 2025 wurde der Bau von 175.600 Wohnungen genehmigt – ein Zuwachs von 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Der September 2025 stach besonders hervor: Die Baugenehmigungen schossen um spektakuläre 59,8 Prozent nach oben. Allerdings profitierte dieser Wert von einem Basiseffekt, da der September 2024 historisch schwach war.

Doch zwischen Genehmigung und Fertigstellung klafft eine Lücke. Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), warnt: “Genehmigt ist in Deutschland nicht gleichbedeutend mit fertiggestellt.” Materialkosten und Fachkräftemangel verzögern viele Projekte erheblich. Das zusätzliche Angebot wird erst mit Verzögerung auf den Markt treffen.

EZB-Politik gibt Planungssicherheit zurück

Ein wesentlicher Treiber der Erholung ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Nachdem der Leitzins im Juni 2025 auf 2,0 Prozent gesenkt und im Oktober bestätigt wurde, ist Ruhe eingekehrt. Die Volatilität bei den Bauzinsen hat abgenommen.

“Die Zinsstabilisierung im ersten Quartal war der Startschuss für die aktuelle Dynamik”, analysieren Finanzierungsexperten. Käufer haben sich an Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent gewöhnt. Die Kombination aus stabilen Zinsen und steigenden Immobilienwerten macht den Kauf wieder attraktiver als die Miete.

Mieter unter Druck: Neubau fehlt weiterhin

Während Eigentümer aufatmen, verschärft sich die Situation für Mieter. Der fehlende Neubau der letzten zwei Jahre schlägt nun voll durch. In Ballungszentren wie Wien, Salzburg, Innsbruck und deutschen Metropolen trifft wachsende Nachfrage auf stagnierendes Angebot.

Der Anstieg der Kaufpreise ist direkte Folge dieser Verknappung. Die Nachfrage konzentriert sich auf den Bestand. Gut sanierte Bestandsimmobilien in A-Lagen erreichen fast wieder die Preisniveaus von 2021/2022.

Energieeffizienz ist zum entscheidenden Preisfaktor geworden. Unsanierten Objekten drohen Preisabschläge, während moderne, energieeffiziente Wohnungen Höchstpreise erzielen.

Ausblick 2026: Aufwärtstrend setzt sich fort

Für 2026 rechnen Analysten mit weiteren Preissteigerungen. Engel & Völkers prognostiziert für Österreich steigende Transaktionszahlen und stabile bis leicht steigende Preise. Der Fokus wird verstärkt auf nachhaltigem Bauen und energetischer Sanierung liegen.

Ein Risikofaktor bleibt die Diskrepanz zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen. Sollte die Bauindustrie die genehmigten Projekte nicht zeitnah umsetzen, könnte sich der Wohnungsmangel weiter zuspitzen.

Die wichtigsten Trends auf einen Blick:
* Kaufpreise in Österreich: +8,4% (Wohnungen), +12,3% (Häuser)
* Transaktionsvolumen Österreich: +24% auf 10,3 Mrd. Euro
* Baugenehmigungen Deutschland: +11,7% (Januar-September)
* EZB-Leitzins stabil bei 2,0%
* Bauzinsen bewegen sich zwischen 3,5-4,0%

Der nächste Zinsentscheid der EZB am 18. Dezember wird mit Spannung erwartet, große Überraschungen erwarten Marktteilnehmer jedoch nicht. Das Jahr 2025 endet versöhnlich – mit einem Immobilienmarkt, der seine Schockstarre überwunden hat.

PS: Bevor Sie im nächsten Jahr Mieten anpassen, sollten Sie die Begründungen sauber dokumentieren. Immer mehr Vermieter setzen auf den kostenlosen Mietspiegel-Report 2025: Er liefert Vergleichsmieten, Praxis-Tipps und Formulierungshilfen, mit denen Sie typische Fehler vermeiden. Praktisch, regional aufbereitet und sofort einsetzbar – ein kurzer Check, der Ärger erspart. Jetzt Mietspiegel-Report sichern