Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Neubau bricht ein
03.01.2026 - 19:13:12
Der deutsche Immobilienmarkt dreht 2026 wieder auf. Die Preise für Bestandswohnungen ziehen an, während der Neubau auf einen historischen Tiefstand fällt. Experten rechnen mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von drei Prozent.
Nach Jahren der Korrektur stabilisiert sich der Markt. Der entscheidende Treiber ist alarmierend: Ein massiver Einbruch beim Wohnungsneubau verknappt das Angebot drastisch. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen. Diese Schere sorgt vor allem in den Metropolen für neuen Preisdruck.
Die Käufermarkt-Phase ist vorbei
Für Kaufinteressenten beginnt ein härterer Wettbewerb. Analysen von Dr. Klein und dem Bundesverband der Deutschen Volksbanken (BVR) prognostizieren eine Verteuerung von rund drei Prozent für Wohnimmobilien. In begehrten Großstadtlagen könnten es sogar vier bis fünf Prozent werden.
“Es gibt keinerlei Anzeichen für eine nachlassende Nachfrage”, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Stattdessen stehen stabilisierte Finanzierungsbedingungen einer wachsenden Zahl an Kaufwilligen gegenüber. Die Zeit der großen Verhandlungsspielräume und Preisabschläge scheint vorerst beendet.
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Neubau steuert auf Rekordtief zu
Während die Bestandspreise steigen, steuert der Neubau auf einen neuen Tiefpunkt zu. Das Ifo-Institut und das Forschungsnetzwerk Euroconstruct erwarten für 2026 nur noch 175.000 bis 215.000 fertiggestellte Wohnungen. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt damit in weite Ferne.
Die Gründe sind bekannt: Hohe Baukosten und strenge Vorschriften machen viele Projekte unrentabel. “Die Genehmigungszahlen sind bereits massiv eingebrochen”, erklärt Ludwig Dorffmeister, Bau-Experte am Ifo-Institut. Dieser Rückgang schlage sich nun zeitverzögert in den Fertigstellungszahlen nieder. Selbst große Bauträger halten sich mit neuen Vorhaben zurück.
Das “neue Normal” bei den Zinsen
Ein Schlüssel für die wiederbelebte Nachfrage ist die Akzeptanz des aktuellen Zinsniveaus. Die Bauzinsen pendeln sich bei zehnjähriger Bindung zwischen 3,1 und 3,7 Prozent ein. Die Hoffnung auf eine Rückkehr zu den Niedrigzinsen der 2010er Jahre gilt als unrealistisch.
Der Markt hat sich im “neuen Normal” eingerichtet. Viele Kaufinteressenten geben ihre Wartehaltung auf. Leicht gestiegene Reallöhne und die akzeptierten Finanzierungskonditionen sorgen nun für mehr abgeschlossene Transaktionen.
Wer trägt die Folgen?
Die Auswirkungen dieser Konstellation sind gravierend. Da der Eigentumserwerb für viele Haushalte eine Hürde bleibt, wächst der Druck auf den Mietmarkt weiter. Branchenverbände wie der ZIA warnen vor einer weiteren Anheizung der Mietpreisspirale.
In den sieben größten deutschen Metropolen sind die Leerstandsquoten auf einem Minimum. Der sogenannte “Lock-in-Effekt” verschärft die Lage zusätzlich: Mieter bleiben in zu großen oder unpassenden Wohnungen, um ihre günstigen Altverträge nicht zu verlieren. Das blockiert weiteren Wohnraum.
Wann kommt die Entspannung?
Eine schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Da Bauprojekte lange Vorlaufzeiten haben, wird das Neubau-Tief den Markt noch mindestens bis 2027 oder 2028 belasten. Politische Maßnahmen zum Bürokratieabbau zeigen kaum kurzfristige Effekte.
Für Immobilienkäufer bedeutet das: Wer 2026 kaufen möchte, trifft auf steigende Preise und härteren Wettbewerb. Die Phase der Schnäppchenjagd ist vorbei. Der Markt schaltet wieder in den Wachstumsmodus – angetrieben von einem Angebot, das der Nachfrage immer weniger gewachsen ist.
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