Immobilienmarkt 2025: KIM-Aus und Zinswende beleben Geschäft

Der österreichische Immobilienmarkt erwacht aus dem Kälteschlaf. Nach fast drei Jahren Flaute zeigen sich Ende November deutliche Anzeichen einer Trendwende – getrieben von zwei entscheidenden Faktoren: sinkende Zinsen und das Auslaufen der strengen KIM-Verordnung zur Jahresmitte.

Doch die Erholung hat ihren Preis: Während Bestandsimmobilien wieder Käufer finden, sorgt der dramatische Einbruch bei Neubauten für eine Verknappung, die Preise und Mieten gleichermaßen nach oben treibt.

Die Schere zwischen Bestands- und Neubauwohnungen öffnet sich weiter. Bestandsimmobilien verbuchten 2024 Preisrückgänge von 1,5 % bis 2,0 % – besonders in Wien und den westlichen Bundesländern. Diese Korrektur war nötig, um die Lücke zwischen Verkäufervorstellungen und gesunkener Kaufkraft zu schließen.

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Ganz anders bei Neubauten: Hier kletterten die Preise im dritten Quartal um 2,7 % im Jahresvergleich, in begehrten Lagen Ostösterreichs sogar um bis zu 6,6 %. Der Grund ist simpel: Gestiegene Baukosten treffen auf ein schrumpfendes Angebot. „Wir sehen einen klaren Nachfrageüberhang im energieeffizienten Neubau, dem kaum noch neues Angebot gegenübersteht”, bestätigen Marktbeobachter.

KIM-Verordnung Geschichte: Banken dürfen wieder flexibler finanzieren

Der größte Befreiungsschlag für den Markt kam zur Jahresmitte: Die Finanzmarktaufsicht (FMA) ließ die KIM-Verordnung auslaufen – jene strengen Kreditregeln, die seit August 2022 den Immobilienkauf massiv erschwert hatten.

Was die KIM-VO forderte:
* Maximal 90 % Beleihung (mindestens 10-20 % Eigenkapital)
* Höchstens 40 % des Nettoeinkommens für Kreditraten
* Maximale Laufzeit von 35 Jahren

Besonders junge Familien scheiterten oft an diesen Hürden. Zwar hatten Banken ein Ausnahmekontingent von zuletzt 20 %, doch das reichte nicht aus. Mit dem Wegfall können Banken nun wieder individueller auf die Bonität ihrer Kunden eingehen.

Die Wirtschaftskammer begrüßte den Schritt als „notwendigen Befreiungsschlag”. Tatsächlich zog die Kreditnachfrage im Herbst 2025 spürbar an – auch wenn die FMA weiterhin zu verantwortungsvoller Kreditvergabe mahnt.

Baukrise holt den Markt ein: 40.000 Wohnungen fehlen

Während die Nachfrage zurückkehrt, fehlt es massiv am Angebot. Der Grund liegt in der Vergangenheit: 2024 sanken die Baugenehmigungen für Wohnungen auf rund 32.100 Einheiten – ein Minus von 8,5 % gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum Rekordjahr 2017 fehlen fast 40.000 Genehmigungen.

Diese Lücke schlägt jetzt voll durch. Deutlich weniger fertiggestellte Wohnungen bedeuten: Das Angebot verknappt sich weiter. Experten warnen, dass dieser Effekt bis weit ins Jahr 2026 anhalten wird. Die Konsequenz: Trotz entspannterer Zinsen geben die Preise nicht stärker nach.

Mietmarkt unter Druck: Wer nicht kaufen kann, zahlt mehr

Die Europäische Zentralbank senkte seit Juni 2024 mehrfach die Leitzinsen, was auch den Euribor sinken ließ. Dennoch bleibt das Zinsniveau im historischen Vergleich hoch – und drängt viele potenzielle Käufer weiterhin in den Mietmarkt.

Das Ergebnis: explodierende Mieten. Im vierten Quartal 2024 lagen die Mieten inklusive Betriebskosten bereits 4,2 % über dem Vorjahr. 2025 setzte sich dieser Trend fort, besonders bei Neuvermietungen in Ballungszentren wie Wien, Graz und Salzburg.

Die Indexierung der Mieten an die Inflation verstärkt den Effekt zusätzlich – zur Freude der Vermieter, zum Leidwesen der Mieter.

Ausblick: Jetzt kaufen oder weiter warten?

Für 2026 erwarten Marktteilnehmer keine Rückkehr zu den Nullzinsen oder dem Preisboom vor 2022. Stattdessen dürfte sich der Markt auf einem neuen Normalitätsniveau einpendeln: moderat steigende Preise im Neubau, stabile Werte im Bestand.

Die größte Baustelle bleibt das Angebot: Ohne gezielte Impulse für die Bauwirtschaft droht sich die Wohnraumknappheit in den Städten weiter zu verschärfen.

Für Kaufinteressenten bietet das aktuelle Zeitfenster Ende 2025 durchaus Chancen: Die Finanzierung ist durch das KIM-Aus einfacher geworden, und bei Bestandsimmobilien gibt es noch Verhandlungsspielraum – bevor die Angebotsknappheit auch hier wieder preistreibend wirkt.

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