Immobilienindex signalisiert Markterholung

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt nach Jahren der Stagnation erste Anzeichen der Erholung. Der renommierte Bulwiengesa-Index verzeichnete für 2025 ein nominales Plus von 1,8 Prozent. Angetrieben wird dieser Aufwärtstrend vor allem von einer robusten Nachfrage im Wohnungssektor. Analysten sehen in den Zahlen eine mögliche Bodenbildung und den Beginn einer stabileren Phase.

Wohnungsmarkt treibt die Erholung an

Das Wachstum des Gesamtindex geht maßgeblich auf das Wohnimmobiliensegment zurück. Der Teilindex für Wohnen legte 2025 um 2,3 Prozent zu und übertraf damit die Inflationsrate. Die Dynamik wird von den Mieten getragen, die aufgrund des knappen Angebots weiter steigen.
* Neubau-Mieten: +3,7%
* Bestandsmieten: +2,6%
* Reihenhäuser (Kaufpreise): +2,7%
* Neue Eigentumswohnungen: +2,0%

Deutlich verhaltener fiel der Anstieg bei den Baulandpreisen mit nur 1,1 Prozent aus – ein Zeichen für die weiterhin vorsichtige Kalkulation von Projektentwicklern.

Gewerbeimmobilien: Licht und Schatten

Während der Wohnungsmarkt klar zieht, zeigt sich das Bild bei Gewerbeimmobilien gespalten. Der entsprechende Teilindex stieg 2025 lediglich um 0,4 Prozent. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Qualität.

Ein anhaltender „Flight to Quality“ treibt die Mieten für moderne, energieeffiziente Büroflächen in Top-Lagen. Der Einzelhandelssektor hingegen bleibt unter Druck. Logistikimmobilien profitieren von einer robusten Nachfrage und stabilisieren sich. Regional werden vor allem die B-Städte für Investoren immer interessanter.

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Fragiles Umfeld trotz positiver Zeichen

Branchenexperten warnen trotz der erfreulichen Daten vor verfrühter Euphorie. Das Marktumfeld bleibt fragil. Die größten Bremsklötze:
* Nach wie vor hohe Baukosten
* Geringe Fertigstellungszahlen
* Allgemeine Investitionszurückhaltung

Zwar könnte der Tiefpunkt bei den Baustarts erreicht sein. Eine spürbare Entspannung beim Wohnungsangebot ist jedoch frühestens ab 2027 zu erwarten. Für 2026 prognostizieren Marktbeobachter nur rund 185.000 Fertigstellungen – bei weitem nicht genug, um den Bedarf in Ballungsräumen zu decken. Dieser Mangel dürfte den Aufwärtsdruck auf die Mieten weiter verstärken.

Die neue Realität: Ertrag statt Spekulation

Die aktuellen Zahlen markieren eine psychologische Wende. Das Vertrauen in den Markt kehrt langsam zurück. Investoren fokussieren sich nun verstärkt auf Objekte mit stabilen, inflationsgeschützten Cashflows.

Die Phase der reinen Wertsteigerungsspekulation scheint vorbei. Stattdessen stehen nachhaltige Erträge im Vordergrund. Diese neue Realität prägt eine klare Trennung: ein starker Wohnungsmarkt steht einem selektiven Bürosegment und einem weiterhin herausgeforderten Einzelhandel gegenüber.

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