Immobilien: München und Hamburg brechen mit Bundestrend

Während sich der deutsche Immobilienmarkt bundesweit erholt, stagnieren die Preise in München und Hamburg. Neue Daten zeigen eine überraschende Abweichung der Top-Standorte vom positiven Bundestrend.

Nationale Erholung trifft auf Metropolen-Delle

Der breite Markt gibt Gas: Bundesweit stiegen die Preise für Eigentumswohnungen zuletzt um 3,8 Prozent, Einfamilienhäuser legten um 2,8 Prozent zu. Getrieben wird diese Erholung von stabilen Bauzinsen bei rund 3,5 Prozent.

Doch in den teuersten Städten läuft es anders. München verzeichnete im letzten Quartal einen leichten Preisrückgang von 0,5 Prozent. Auch Frankfurt (-1,19%) und Stuttgart (-0,66%) entwickelten sich rückläufig. Die Spitzenlagen scheinen an eine „gläserne Decke“ der Leistbarkeit gestoßen zu sein.

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München: Die Grenze ist erreicht

In der bayerischen Landeshauptstadt zeigt sich das Dilemma besonders klar. Die Nachfrage ist hoch, doch die Transaktionen stocken. Der Grund: Das absolute Preisniveau schreckt ab.

Bei Quadratmeterpreisen für Neubauten zwischen 11.500 und 14.500 Euro reicht die Kaufkraft vieler Interessenten einfach nicht mehr aus – selbst bei den aktuell günstigen Zinsen. Bauträger reagieren mit verdeckten Rabatten, etwa der Übernahme der Grunderwerbsteuer.

Hamburg: Mieten explodieren, Kaufpreise stagnieren

Die Hansestadt offenbart eine andere Schieflage. Während die Kaufpreise für Neubauten stagnieren, schießen die Mieten in die Höhe. Neuvertragsmieten stiegen hier um 5,4 Prozent – deutlich mehr als im Bundesdurchschnitt (4,1%).

Diese Schere deutet auf ein fundamentales Problem hin: Potenzielle Käufer weichen in den Mietmarkt aus, weil der Erwerb von Eigentum für sie unattraktiv oder unmöglich bleibt. Im mittleren Preissegment fehlt schlicht die Nachfrage.

Warum hinken die Top-Städte hinterher?

Dass ausgerechnet die begehrtesten Metropolen abgehängt werden, hat drei Hauptgründe:

• Der Basiseffekt: Die Preise in München und Hamburg waren vor der Krise extrem überhitzt. Das Korrekturpotenzial ist hier einfach größer als in günstigeren Lagen.
• Die Rendite-Lücke: Für Kapitalanleger rechnen sich Neubau-Investments in Top-Lagen kaum. Die Mietrenditen decken oft nicht die Finanzierungskosten – in B- oder C-Städten ist das Verhältnis besser.
• Das Kosten-Patt: Baukosten und Grundstückspreise bleiben auf Rekordniveau. Entwickler können nicht günstiger anbieten, Käufer können nicht mehr zahlen. Das Ergebnis ist eine Pattsituation.

Was bedeutet das für Käufer 2026?

Ein starker Preisrutsch im Neubau gilt als unwahrscheinlich. Das Angebot ist durch stornierte Projekte knapp. Experten erwarten vielmehr eine langsame Annäherung über steigende Löhne und Inflation.

Wer in Hamburg oder München auf deutlich sinkende Preisschilder hofft, könnte enttäuscht werden. Die „Korrektur“ findet real – durch die Geldentwertung – statt, nicht nominal. Der Druck aus dem explodierenden Mietmarkt dürfte langfristig aber wieder mehr Menschen in die Kaufabsicht drängen. Voraussetzung: Die individuelle Finanzierbarkeit kehrt zurück.

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