Immobilien: Mieten explodieren, Kaufpreise stagnieren

Neue Daten zeigen eine gefährliche Schere in Deutschlands Top-Metropolen. Während die Kaufpreise stagnieren, steigen die Mieten weiter kräftig an.

Miet-Schock: München durchbricht 23-Euro-Marke

Die brisanteste Entwicklung liefert der aktuelle GREIX-Mietpreisindex. In München kletterten die durchschnittlichen Angebotsmieten auf über 23 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet nun oft über 1.800 Euro kalt.

Analysten des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) sehen die Mieten endgültig von der allgemeinen Inflationsrate entkoppelt. Ein besorgniserregender Trend ist die Flucht der Vermieter in das Segment des möblierten Wohnens. Fast jedes dritte Inserat in München fällt auf befristete oder möblierte Angebote.

Diese Umgehung der Mietpreisbremse schrumpft das Angebot an regulären Mietverträgen drastisch. Der Konkurrenzkampf bei Besichtigungen verschärft sich weiter.

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Kaufmarkt: Stabilisierung auf Rekordniveau

Während Mieter ächzen, zeigt der Kaufmarkt ein differenzierteres Bild. In Hamburg pendelten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei knapp unter 6.000 Euro pro Quadratmeter ein. Die Zeit der panischen Preisstürze scheint vorbei.

In München bewegen sich die Preise weiter in einer eigenen Liga. Mit durchschnittlich über 8.200 Euro bleibt die Isar-Metropole Spitzenreiterin. Doch Käufer agieren deutlich selektiver.

• Objekte mit schlechter Energiebilanz werden abgestraft.
• Energieeffiziente Neubauten behaupten ihre Werte.

Das Dilemma verlagert sich vom reinen Preis hin zur Finanzierbarkeit. Hohe Einstandspreise und strenge energetische Anforderungen wirken als effektive Markteintrittsbarriere.

Neubau-Krise: Politik sucht Antworten

Die Wurzel des Preisdrucks liegt im stockenden Neubau. Das Pestel-Institut beziffert das Defizit allein in Bayern auf über 200.000 fehlende Wohnungen.

Die politischen Antworten fallen unterschiedlich aus:

• München setzt auf Großprojekte wie Freiham Nord mit einem Volumen von über zwei Milliarden Euro.
• Hamburg fokussiert sich auf die HafenCity und Nachverdichtung. Neue Laserscanning-Befliegungen bis April 2026 sollen weitere Potenziale erfassen.

Verbände wie der ISUV kritisieren, dass die Wohnungsnot tiefgreifende gesellschaftliche Folgen habe. Die pauschalen Wohnkostenannahmen der Düsseldorfer Tabelle seien in Metropolen längst von der Realität überholt.

Warum der Druck 2026 bleibt

Drei Hauptfaktoren zementieren den Preisdruck auch in diesem Jahr:

1. Die Baukosten-Falle: Die Gestehungskosten für Neubauten bleiben zu hoch für günstige Mieten.
2. Der Demografie-Effekt: Hamburg wuchs zwischen 2020 und 2025 um über 60.000 Einwohner – der Wohnungsbestand hielt nicht Schritt.
3. Die Ausweich-Bewegung: Junge Familien, für die der Kauf keine Option ist, drängen auf den Mietmarkt und treiben die Preise.

Experten deuten an, dass die Schere zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten weiter auseinandergehen wird. Neumieter bekommen die volle Wucht der Marktentwicklung zu spüren.

Ausblick: Ein Jahr der Weichenstellungen

Für 2026 erwarten Beobachter eine Zunahme der politischen Debatte. Diskussionen um die “Verödung der Innenstädte” rücken Umnutzungskonzepte von Gewerbe- zu Wohnraum in den Fokus.

Für Mieter heißt das kurzfristig: Durchhalten. Für Kaufinteressenten könnte sich bei energetisch schwächeren Objekten ein Verhandlungsfenster öffnen. Der Immobilienmarkt bleibt ein Spiegelbild der sozialen Frage.

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