Immobilien: Dresden und Bonn werden 2026 zu neuen Preistreibern

Dresden und Bonn entwickeln sich zu den neuen Hotspots am deutschen Wohnungsmarkt. Während sich die Preise in den Top-Metropolen auf hohem Niveau eingependelt haben, ziehen diese beiden Städte 2026 mit überdurchschnittlichem Wachstum davon. Getrieben von einem Industrie-Boom im Osten und extremer Flächenknappheit im Westen verschiebt sich die Dynamik spürbar.

Silicon Saxony: Dresdens Chip-Turbo zündet

Dresden hat sich von der allgemeinen Marktschwäche abgekoppelt. Haupttreiber ist die massive Expansion der Halbleiterindustrie. Mit dem Bau neuer Fabriken, etwa durch den Chiphersteller TSMC, entsteht ein Sogeffekt für Fachkräfte. Die Folge: Die Nachfrage übertrifft das Angebot bei Weitem.

Die Leerstandsquote ist historisch niedrig. Das treibt die Preise. Für Eigentumswohnungen im Bestand werden inzwischen stabil rund 3.000 Euro pro Quadratmeter fällig. In begehrten Lagen wie Blasewitz liegen Neubauprojekte deutlich höher. Analysten sahen Dresden bereits als Top-Standort für Wertsteigerungen bis 2035 – diese Prognose scheint sich zu bestätigen.

Bonn: Stabilität und Knappheit am Rhein

Während Dresden boomt, punktet Bonn mit unterschätzter Stabilität. Im Schatten von Köln hat sich die Bundesstadt als eigenständiger Premium-Markt etabliert. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen aktuell bei über 4.300 Euro pro Quadratmeter – fast auf Augenhöhe mit Düsseldorf.

Der Hauptgrund ist geografische Begrenzung. Eingezwängt zwischen Rhein und Kottenforst ist Bauland Mangelware. Dazu kommt eine krisensichere Beschäftigungsbasis durch DAX-Konzerne wie die Telekom und UN-Einrichtungen mit hohen Einkommen. Kaufinteressenten aus dem teuren Kölner Süden weichen vermehrt nach Bonn aus und verschärfen den Wettbewerb.

Zinswende befeuert die Nachfrage

Ein weiterer Preistreiber ist das veränderte Zinsumfeld. Nach den abschreckend hohen Bauzinsen der Vorjahre sehen Experten für 2026 eine Stabilisierung. Zinssätze zwischen 3,0 und 3,4 Prozent machen Finanzierungen wieder planbarer.

Die aufgestaute Nachfrage kehrt zurück. Da die „Big 7“-Metropolen für viele unerschwinglich sind, fließt das Kapital verstärkt in Städte mit Aufholpotenzial. Investoren rechnen hier mit besseren Mietrenditen als etwa in München, wo das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete oft keine positive Bewirtschaftung mehr zulässt.

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Mieten und Kaufen: Zwei unterschiedliche Welten

Für Marktteilnehmer ist eine klare Unterscheidung wichtig, denn Miet- und Kaufmarkt folgen unterschiedlichen Dynamiken.

• Mietmarkt: Hier herrscht in beiden Städten Alarmstufe Rot. Der eingebrochene Neubau verschärft die Knappheit. In Bonn liegen die Kaltmieten für Bestandswohnungen teils über 11,50 Euro pro Quadratmeter. In Dresden ziehen die Mieten prozentual sogar noch stärker an, da der Zuzug der Chipindustrie direkt durchschlägt.
• Kaufmarkt: Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen ist selektiver. In Dresden und Bonn steigen die Preise, weil die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stimmen. In strukturschwächeren Regionen hingegen stagnieren sie.

Das Jahr der Aufsteiger-Städte

Für 2026 erwarten Analysten, dass sich der Fokus weiter auf Städte der zweiten Reihe verlagert. Die Kombination aus moderaten Zinsen, industrieller Förderung und Flächenknappheit schafft ein Umfeld, in dem Preisrücksetzer unwahrscheinlich sind.

Das Zeitfenster für günstige Einstiege, das sich während der Immobilien-Delle kurzzeitig öffnete, schließt sich in diesen Lagen wieder. Dresden und Bonn haben den Krisenmodus verlassen und schalten auf Wachstum.

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