IDW RS IFA 1 n.F.: Neue Bilanzregeln für energetische Sanierungen treten in Kraft

Ab heute müssen deutsche Unternehmen energetische Sanierungen grundlegend anders bilanzieren. Die neue Rechnungslegungsvorschrift IDW RS IFA 1 n.F. zwingt sie dazu, viele Modernisierungskosten zu aktivieren, die bisher sofort als Aufwand verbucht wurden. Der Schritt soll den „grünen Wert“ von Immobilien für Investoren sichtbarer machen.

Die 30-Prozent-Schwelle als Wendepunkt

Kern der Neuregelung ist eine klare quantitative Grenze. Bislang mussten Sanierungen das Gebäude in mindestens drei von vier Kategorien – Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster – verbessern, um als aktivierungspflichtige Herstellungskosten zu gelten. Reine Energiesparmaßnahmen scheiterten oft an diesem Kriterium und wurden als Instandhaltung abgeschrieben.

Das hat sich mit dem 1. Januar 2026 geändert. Künftig liegt eine wesentliche Verbesserung automatisch vor, wenn der Endenergiebedarf eines Gebäudes um mindestens 30 Prozent sinkt. Erreichen geplante Sanierungen diese Schwelle, müssen die Kosten zwingend aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Bewertung wird einfacher, aber auch unflexibler, wie Beratungshäuser wie Rödl & Partner betonen.

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Höhere Werte, komplexere Steuerbilanz

Für die deutsche Immobilien- und Wohnungswirtschaft hat der Wechsel unmittelbare finanzielle Folgen. Durch die Aktivierung steigen kurzfristig der Bilanzwert und der Jahresüberschuss, weil weniger Aufwand sofort erfasst wird. Gleichzeitig erhöht sich aber die Steuerlast, wenn die handelsrechtlichen Werte in die Steuerbilanz übernommen werden.

Genau hier liegt die größte Herausforderung. Während das Handelsrecht nun die Aktivierung vorschreibt, bevorzugt das Steuerrecht weiterhin den sofortigen Abzug als Betriebsausgabe, um die Steuerlast zu senken. Laut Entwürfen des Bundesfinanzministeriums könnten die Finanzbehörden viele Maßnahmen weiterhin als sofort abzugsfähige Instandhaltung einstufen.

Unternehmen, die unterschiedlich bilanzieren, müssen deshalb passive latente Steuern in ihren Abschlüssen ausweisen. Diese temporäre Abweichung zwischen Handels- und Steuerbilanz bedeutet einen erheblichen administrativen Aufwand für Finanzchefs, wie Analysten von BDO bereits 2025 warnten.

Sofortige Konsequenzen für die Unternehmensplanung

Mit dem heutigen Stichtag beginnt für Buchhaltungsabteilungen die Umsetzungsphase. Für alle laufenden oder neu beginnenden Sanierungsprojekte ist eine Energieeffizienz-Bewertung jetzt Voraussetzung für eine korrekte Bilanzierung.

Unternehmen müssen im ersten Quartal 2026 daher:
* Ihre Sanierungsbudgets überprüfen und auf die 30-Prozent-Schwelle hin bewerten.
* Dokumentationsprozesse etablieren, um den Energiebedarf „vorher und nachher“ nachzuweisen – wahrscheinlich mit zertifizierten Energieausweisen.
* Ihre Steuerplanung anpassen und entscheiden, ob sie von der Handelsbilanz abweichen wollen, trotz der Komplexität durch latente Steuern.

Die neue Vorschrift ist ein deutlicher Schritt, Klimaziele in die Finanzberichterstattung zu integrieren. Sie steht im Einklang mit der EU-Berichtspflicht CSRD, die in diesem Jahr ebenfalls verschärft wird. Die Branche wartet nun gespannt auf weitere Klarstellungen vom Wirtschaftsausschuss oder dem Finanzministerium, um die Lücke zwischen neuer Bilanzwirklichkeit und bestehenden Steueranreizen zu schließen.

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