Grundsteuer-Reform: Millionen Eigentümer zahlen ab sofort mehr

Ab heute gilt das zweite Jahr der umfassenden Grundsteuer-Reform – und für viele Hausbesitzer wird es teuer. Während die Kommunen ihre Hebesätze anpassen, löst sich das Versprechen der „Aufkommensneutralität“ endgültig in Luft.

Hebesatz-Schock in Dortmund und Eppstein

Die finanziell folgenreichste Entwicklung kommt aus Nordrhein-Westfalen. Die Stadt Dortmund kehrt 2026 zu einem einheitlichen Hebesatz von 800 Prozent zurück. Das bedeutet für Wohnimmobilien eine Erhöhung um satte 28 Prozent gegenüber 2025. Die Stadt begründet den Schritt mit rechtlicher Sicherheit und Haushaltserfordernissen.

Noch drastischer fällt die Anpassung in der hessischen Stadt Eppstein aus. Der Stadtrat erhöhte den Hebesatz für die Grundsteuer B von 995 auf rekordverdächtige 1.450 Prozent. Lokale Politiker bezeichneten dies als notwendig, um die Handlungsfähigkeit der Kommune wiederherzustellen.

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Status quo in Mönchengladbach, leichte Anstiege anderswo

Nicht überall geht es steil nach oben. Mönchengladbach hält seine Hebesätze für 2026 unverändert. Die Grundsteuer B bleibt bei 792 Prozent. Rund 92.000 Steuerbescheide werden ab dem 7. Januar verschickt, die erste Fälligkeit ist der 15. Februar.

Andere Kommunen wie Oederan in Sachsen erhöhen moderat. Dort stieg der Hebesatz von 410 auf 440 Prozent. Als Gründe nennt die Stadt Inflation und gekürzte Bundeszuweisungen. Diese Anpassungen zeigen einen bundesweiten Trend: Die angespannte Haushaltslage der Kommunen frisst das Neutralitäts-Versprechen der Reform auf.

Verfassungsbeschwerde trotz Bundesfinanzhof-Urteil

Rechtlich ist der Streit um das Bewertungsmodell noch nicht entschieden. Zwar bestätigte der Bundesfinanzhof (BFH) am 10. Dezember 2025 das Bundesmodell. Doch der Bund der Steuerzahler und der Eigentümerverband Haus & Grund kündigten eine Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe an.

Die Kritiker monieren vor allem pauschale Bewertungen. Durch die Nutzung von Bodenrichtwerten und pauschalen Flächenzuschlägen würden einfache und beste Lagen oft gleich behandelt – was zu unfairen Ergebnissen fühle. Steuerexperten raten Eigentümern dennoch, die fälligen Beträge 2026 termingerecht zu zahlen. Eine Verfassungsbeschwerde habe keine aufschiebende Wirkung.

Was Eigentümer im ersten Quartal erwartet

Die nächsten Wochen sind entscheidend für Millionen Grundstückseigentümer. Der Fahrplan für 2026:

• 1. bis 15. Januar: Neue kommunale Hebesätze treten in Kraft.
• 7. bis 31. Januar: Versand der jährlichen Grundsteuerbescheide in den meisten Gemeinden.
• 15. Februar: Fälligkeit der ersten vierteljährlichen Grundsteuerzahlung.

In einigen Bundesländern wie Thüringen sind Entlastungen für Wohnimmobilien beschlossen, aber noch nicht umgesetzt. Nachgezahlte Bescheide oder Erstattungen werden dort wohl erst Mitte 2026 erfolgen. Eigentümer müssen also vorläufig höhere Sätze zahlen.

Die zweite Phase der Reform zementiert, wer zu den Gewinnern und Verlierern gehört. Während einige Kommunen die Stabilität suchen, nutzen andere die neue Systematik für deutliche Steuererhöhungen. Für viele Hausbesitzer beginnt das neue Jahr mit einer unerwartet hohen Rechnung.

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