Grundsteuer-Reform: Bundesfinanzhof bestätigt Bundesmodell

Der Bundesfinanzhof hat die neue Grundsteuer für verfassungskonform erklärt. Seine Grundsatzentscheidung beendet die monatelange Unsicherheit für Millionen Immobilieneigentümer und gibt den Kommunen Planungssicherheit. Für die meisten Einsprüche bedeutet das Urteil das Aus.

In drei Revisionsverfahren wiesen die Münchner Richter die Beschwerden von Eigentümern zurück. Sie bestätigten damit die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells, das in elf Bundesländern gilt. Die Kläger hatten die pauschalen Bewertungsmethoden kritisiert und einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gesehen.

Der BFH sieht das anders. Bei der Massenbewertung von rund 36 Millionen Grundstücken darf der Gesetzgeber typisierende Methoden anwenden. Das sei nötig, um das Verfahren administrativ zu bewältigen. Einzelne Härten seien hinzunehmen oder über Erlassregelungen zu lösen – nicht durch ein Kippen des gesamten Systems.

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Ein turbulentes erstes Reformjahr

Das Jahr 2025 war eine Belastungsprobe. Die neue Grundsteuer löste die veralteten Einheitswerte ab, brachte aber erhebliche Reibungsverluste mit sich. Ein zentraler Streitpunkt waren die Hebesätze der Kommunen.

Um die versprochene Aufkommensneutralität zu wahren, hätten viele Städte ihre Sätze senken müssen. Die Realität sah anders aus: Einige Kommunen nutzten die Umstellung für verdeckte Steuererhöhungen. Besonders in Nordrhein-Westfalen und Hessen löste das Proteste aus.

Die Folgen trafen vor allem Mieter, da die Grundsteuer als Betriebskosten umgelegt werden kann. Das BFH-Urteil zementiert nun diese finanziellen Verschiebungen.

Das Ende für Hunderttausende Einsprüche

Die unmittelbare Konsequenz der Entscheidung ist klar: Die massenhaften “Ruhendstellungen” von Verfahren sind vorbei. Finanzämter werden nun beginnen, Einsprüche systematisch zurückzuweisen, sofern sie sich nur auf die generelle Verfassungswidrigkeit stützen.

Für die meisten Eigentümer sind ihre Bescheide damit bestandskräftig. Eine letzte Chance bleibt nur in Härtefällen: Wer nachweisen kann, dass der festgestellte Wert den tatsächlichen Verkehrswert um mehr als 40 Prozent übersteigt, kann einen “Gegenbeweis” antreten. Dafür ist jedoch ein qualifiziertes Gutachten nötig.

Erleichterung für Kommunen, Enttäuschung für Eigentümer

Die Reaktionen auf die neue Rechtssicherheit fallen gespalten aus. Eigentümerverbände wie Haus & Grund zeigen sich enttäuscht. Sie kritisierten, dass die systemischen Ungenauigkeiten des pauschalen Bundesmodells nicht stärker gerügt wurden.

Auf der anderen Seite atmen die Kommunen auf. Ein Kippen der Reform hätte die kommunalen Finanzen ins Chaos gestürzt und eine Rückabwicklung der Steuerzahlungen erzwungen. Die Grundsteuer ist mit etwa 15 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden.

Der Fokus verlagert sich nun auf die lokale Ebene. Der politische Druck auf Bürgermeister und Gemeinderäte, die Hebesätze moderat zu halten, dürfte im kommenden Wahljahr spürbar zunehmen.

Was kommt nach der Entscheidung?

Mit dem Urteil tritt die Reform in ihre Konsolidierungsphase ein. Für Eigentümer heißt das: Die Bescheide sind bindend, die festgesetzten Zahlungen sind zu leisten. Der Prozess wird jedoch dynamischer bleiben.

• Alle sieben Jahre ist eine Neubewertung der Grundstücke vorgesehen.
• Die nächste Hauptfeststellung wird bereits vorbereitet.
• Einige Verbände kündigten an, Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe einzulegen. Bis zu einer Entscheidung dort dürften jedoch Jahre vergehen.

Für den Moment ist die Sache juristisch geklärt. Die Diskussion um Steuergerechtigkeit wird künftig nicht mehr vor Gericht, sondern in den Rathäusern bei der Festsetzung der Hebesätze geführt.

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