Grunderwerbsteuer: Erleichterung für GmbH-Erben zum Jahreswechsel

Die Rechtslage für Erben von Immobilien-GmbH-Anteilen hat sich deutlich aufgehellt. Ein Grundsatzurteil und das neue Jahressteuergesetz schaffen Planungssicherheit.

DÜSSELDORF/BERLIN – Für inhabergeführte Unternehmen und Immobilieninvestoren zeichnet sich zum Jahreswechsel 2025/2026 eine entscheidende Erleichterung ab. Die Übertragung von GmbH-Anteilen im Erbfall bleibt unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer verschont. Diese Klarstellung ergibt sich aus einem wegweisenden Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf und der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2025 durch den Bundesrat am 19. Dezember.

Die Erbschaft von Immobilien ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Kompliziert wird es jedoch, wenn nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer immobilienhaltenden GmbH vererbt werden. Hier greift eine spezielle Anti-Missbrauchsregel.

§ 1 Abs. 2b des Grunderwerbsteuergesetzes sieht eine Steuerpflicht vor, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Gesellschaftsanteile den Besitzer wechseln. Finanzämter argumentierten bisher oft, dass bereits die Aufteilung einer Erbengemeinschaft und die Zuteilung der GmbH-Anteile an einen Miterben einen solchen schädlichen Anteilseignerwechsel darstelle. Die Folge: Eine Steuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienwerts fiel an – eine enorme Belastung für die Erben.

Durchbruch durch Düsseldorfer Richter

Das Finanzgericht Düsseldorf hat diese Praxis in einem Grundsatzurteil vom 15. Juli 2025 (Az. 11 V 170/25 A) infrage gestellt und damit die steuerliche Landschaft verändert.

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Im konkreten Fall hatte das Finanzamt die Aufteilung einer Erbengemeinschaft, bei der GmbH-Anteile entsprechend den Erbquoten verteilt wurden, als steuerpflichtig eingestuft. Die Düsseldorfer Richter gewährten jedoch die Aussetzung der Vollziehung und äußerten “ernsthafte Zweifel” an dieser Auffassung.

Ihre Kernargumente: Bei einer quotenwahrenden Auseinandersetzung treten die Erben lediglich in die Rechtsposition des Verstorbenen ein. Es entstünden keine “neuen” Gesellschafter im Sinne der Missbrauchsabwehr. Zudem diene die Regelung der Bekämpfung umgangener Immobilienverkäufe. Eine erbschaftsbedingte Übertragung ohne zusätzliche Zahlungen sei aber kein Verkauf.

„Dieses Urteil ist ein Wendepunkt für die Nachfolgeplanung“, kommentiert Dr. Sabine Weber, eine Münchner Steuerexpertin. „Es bestätigt, dass eine reine Erbauseinandersetzung ohne zusätzliche Abfindungszahlungen steuerneutral bleiben sollte.“

Gesetzgeber signalisiert Duldung

Die zweite positive Entwicklung ist das verabschiedete Jahressteuergesetz 2025. Der Gesetzgeber hat es bewusst unterlassen, die vom Finanzgericht Düsseldorf vorgegebene Linie zu korrigieren oder die umstrittene Vorschrift zu verschärfen.

„In der Branche gab es die Sorge, dass der Gesetzgeber noch schnell auf das Urteil reagieren könnte“, so Weber. „Dass das Gesetz ohne Änderung an § 1 Abs. 2b GrEStG verabschiedet wurde, deutet auf eine stillschweigende Duldung der aktuellen Rechtsprechung hin – zumindest vorerst.“

Wann die Steuerbefreiung greift

Die Experten warnen jedoch vor voreiligen Schlüssen. Die Befreiung ist nicht automatisch. Um auf der sicheren Seite zu sein, müssen klare Bedingungen erfüllt sein:

• Quotenwahrende Verteilung: Die GmbH-Anteile müssen exakt entsprechend den gesetzlichen oder testamentarischen Erbquoten aufgeteilt werden.
• Keine schädlichen Ausgleichszahlungen: Zahlen Miterben aus eigenem Vermögen Aufschläge, um die Anteile zu übernehmen, kann dies als entgeltlicher Erwerb gewertet werden und steuerliche Folgen haben.
• Zeitlicher Zusammenhang: Die Übertragung muss direkt im Zuge der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgen. Spätere, davon losgelöste Übertragungen könnten anders bewertet werden.

Was Erben jetzt tun sollten

Die neue Klarheit führt bereits zu Aktivität. Viele Familien, die ihre Erbauseinandersetzung in der Schwebe hielten, wollen die Transaktionen nun noch vor Jahresende oder im ersten Quartal 2026 abschließen.

Ein endgültiges höchstrichterliches Urteil des Bundesfinanzhofs steht zwar noch aus. Bis dahin gilt das Düsseldorfer Urteil als starkes Argument. Steuerpflichtige, die einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten, sollten umgehend Einspruch einlegen und sich ausdrücklich auf die Entscheidung des FG Düsseldorf (11 V 170/25 A) berufen. Zudem ist ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ratsam.

Die Aufmerksamkeit wird sich 2026 darauf richten, wie die lokalen Finanzämter diese Grundsätze in der Praxis anwenden. Derzeit jedoch bietet sich für die Unternehmensnachfolge eine der steuerlich günstigsten Gelegenheiten der letzten Jahre.

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