Greix-Index: Mehrfamilienhäuser legen überraschend zu

Der deutsche Immobilienmarkt spaltet sich zum Jahresauftakt 2026. Während Eigentumswohnungen günstiger werden, steigen die Preise für Mehrfamilienhäuser deutlich. Das zeigt das aktuelle Update des German Real Estate Index (Greix).

Überraschendes Plus bei Anlageobjekten

Die neuen Daten für das vierte Quartal 2025 offenbaren eine klare Trennung. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozent nach. Einfamilienhäuser legten nur minimal um 0,8 Prozent zu. Dagegen schossen die Werte für Mehrfamilienhäuser um 4,0 Prozent in die Höhe.

Auch inflationsbereinigt bleibt das Bild eindeutig: Während Eigentumswohnungen real 0,6 Prozent an Wert verloren, gewannen Mehrfamilienhäuser 3,7 Prozent dazu. Im Jahresvergleich liegt das Plus in diesem Segment sogar bei 4,8 Prozent.

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Jonas Zdrzalek, Projektleiter des Greix am IfW Kiel, spricht von einer differenzierten Marktphase. Die allgemeine Wachstumsrate flache ab. Das Segment der Mehrfamilienhäuser breche aus diesem Muster aus. Allerdings unterliegen die Daten hier einer höheren Volatilität, da weniger Transaktionen stattfinden.

Warum wittern Investoren hier Chancen?

Die Diskrepanz deutet auf eine veränderte Risikowahrnehmung hin. Während private Käufer zögern, sehen institutionelle Anleger bei Mehrfamilienhäusern wieder Potenzial. Zwei Faktoren spielen eine zentrale Rolle:

• Steigende Mieten: Die Mietpreise in Großstädten stiegen im vierten Quartal um rund 4,5 Prozent im Vorjahresvergleich. Diese Entwicklung verbessert die Renditekalkulation für Zinshäuser direkt.
• Stockender Neubau: Weil der Neubau von Mietwohnungen weiterhin ins Stocken gerät, verknappt sich das Angebot im Bestand. Diese Knappheit treibt die Preise für bestehende Mehrfamilienhäuser.

Leipzig boomt, Berlin korrigiert

Der Greix zeigt auch regional ein uneinheitliches Bild. Die pauschale Aussage „Immobilien werden teurer“ gilt längst nicht mehr überall.

Besonders dynamisch entwickelte sich Leipzig. Dort zogen die Preise für Eigentumswohnungen entgegen dem Bundestrend um 2,9 Prozent an. Auch Stuttgart (+1,4 %) und Erfurt (+1,5 %) verzeichneten Zuwächse.

In den klassischen A-Städten sieht es anders aus. In Berlin gingen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent zurück, in Wiesbaden sogar um 2,3 Prozent. Der Markt tritt in eine Phase der selektiven Anpassung ein.

Mehr Transaktionen als Zeichen der Belebung

Ein positiver Indikator ist die steigende Marktaktivität. Die Transaktionszahlen nahmen in allen Segmenten zu. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 8,9 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser gehandelt. Auch bei Eigentumswohnungen (+4,1 %) und Einfamilienhäusern (+1,9 %) wechselten mehr Objekte den Besitzer.

Experten werten dies als Zeichen, dass die Phase der „Schockstarre“ überwunden ist. Käufer und Verkäufer haben sich offenbar mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert.

Für 2026 erwarten Analysten keine Rückkehr zu den breiten Preissteigerungen der Boomjahre. Stattdessen dürfte sich die Schere zwischen attraktiven und sanierungsbedürftigen Objekten weiter öffnen. Der aktuelle Anstieg bei Mehrfamilienhäusern könnte ein Vorbote für eine generelle Bodenbildung bei Renditeobjekten sein.

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