Green Leases dominieren Deutschlands Büromarkt

Green Leases sind zum Standard in deutschen Top-Bürolagen geworden. Neue Mietverträge für hochwertige Flächen in A-Städten kommen kaum noch ohne verbindliche Nachhaltigkeitsklauseln zustande. Getrieben wird dieser Wandel vor allem durch die Mieter selbst.

Seit diesem Jahr müssen deutlich mehr Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsstrategien offenlegen – die EU-Berichtspflicht CSRD greift. Um ihre eigenen Klimaziele zu erreichen, pochen sie nun auf „dunkelgrüne“ Verträge. Ein Gebäude ohne klare ESG-Standards gefährdet ihre Bilanz.

Die Entwicklung verlief rasant. Noch vor zwei Jahren waren viele Green Leases unverbindliche Absichtserklärungen. Heute enthalten sie harte Pflichten. Maßgeblich dafür ist der Standard „Green Lease 2.0“ des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA).

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Dieses Regelwerk definiert klare Vorgaben:
* Nutzung erneuerbarer Energien
* Verpflichtender Datenaustausch zu Verbrauchswerten
* Einsatz nachhaltiger Materialien bei Umbauten

Die Akzeptanz ist sprunghaft gestiegen. Verbrauchsdaten sind kein Zankapfel mehr, sondern Grundlage für das ESG-Reporting beider Seiten. Ohne sie können weder Vermieter noch Mieter ihre gesetzlichen Berichtspflichten erfüllen.

Mieter treiben die Nachfrage

Der entscheidende Treiber sitzt auf der Mieterseite. Unternehmen können es sich nicht mehr leisten, Flächen anzumieten, die ihre CO2-Bilanz belasten. Die Nachfrage nach zertifizierten, ESG-konformen Büros übersteigt das Angebot in Top-Lagen bei weitem.

Das hat Konsequenzen: Mieter akzeptieren strenge Pflichten wie begrenzte Raumtemperaturen oder Ökostrom-Zwänge. Hauptsache, das Gebäude hilft ihnen, ihre eigenen „Net Zero“-Ziele zu erreichen. Berater wie JLL beobachten diesen Trend in allen Großstädten.

Der Markt spaltet sich

Die Etablierung des Green Lease als Eintrittskarte für Premium-Lagen hat eine Kehrseite. Sie verschärft die Spaltung des Büromarktes.

Im Prime-Segment sind grüne Klauseln Pflicht. Die Mieten bleiben hier stabil hoch. Bei älteren Bestandsimmobilien ohne ESG-Standard hingegen droht ein massiver „Brown Discount“. Für große Mieter werden diese Objekte unattraktiv – ein klarer Wettbewerbsnachteil.

Was kommt 2026?

Experten rechnen im nächsten Jahr mit einer weiteren Verschärfung. Der Fokus könnte sich von den Betriebsemissionen hin zum „Embodied Carbon“ verlagern – also den CO2-Kosten des Mieterausbaus.

Pilotprojekte testen bereits CO2-Budgets für Innenausbauten. Auch soziale Aspekte wie Barrierefreiheit und Gesundheitsvorsorge am Arbeitsplatz dürften in Verträgen an Bedeutung gewinnen. Der Green Lease ist erwachsen geworden: keine Option mehr, sondern Geschäftsgrundlage.

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