Goldman Sachs sieht 2026 als Wendepunkt für Immobilien

Goldman Sachs Asset Management prophezeit für 2026 den Start eines neuen Immobilienzyklus. Nach Jahren der Korrektur deuten stabilisierte Preise und steigende Transaktionszahlen auf eine Trendwende hin. Für Investoren öffnet sich laut den Strategen jetzt ein Zeitfenster für den Einstieg.

Die dominierende „Wait-and-See“-Haltung der vergangenen Jahre scheint vorbei. In ihrem „Investment Outlook 2026“ identifizieren die Analysten den Immobiliensektor als Schlüsselbereich für die kommende Zeit. Der massive Bewertungs-Reset der Jahre 2023 und 2024 gilt als weitgehend abgeschlossen.

Zinssenkungen befeuern den Markt

Der optimistische Ausblick speist sich maßgeblich aus der geänderten Geldpolitik. Die Zinssenkungen der US-Notenbank und der EZB in der zweiten Jahreshälfte 2025 haben die Finanzierungskosten gesenkt. Das befeuert bereits die Aktivität.

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• Mehr Liquidität: Kreditgeber kehren mit günstigeren Konditionen zurück.
• Geringere Preiskluft: Verkäufer haben sich an die neuen Realitäten angepasst, was Deals erleichtert.
• Refinanzierungsdruck: Viele Eigentümer müssen 2026 ihre Finanzierungen erneuern, was Transaktionen antreibt.

Marktdaten zeigen, dass das globale Transaktionsvolumen im Schlussquartal 2025 erstmals seit 2022 wieder signifikant zulegte. Diese Dynamik soll 2026 an Fahrt aufnehmen.

Eine K-förmige Erholung steht bevor

Die Experten warnen vor Pauschalurteilen. Die Erholung verläuft „K-förmig“ – Gewinner und Verlierer trennen sich deutlich.

Die klaren Gewinner sind Sektoren mit starken strukturellen Treibern:
* Data Center & KI: Der KI-Boom schafft riesigen Bedarf an Rechenzentrums-Kapazitäten.
* Logistik: E-Commerce und „Nearshoring“ stützen die Nachfrage nach Lagerflächen.
* Wohnimmobilien: Ein strukturelles Wohnungsdefizit in vielen Märkten sorgt für stabile Mieten.

Das größte Sorgenkind bleibt der Büromarkt. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen: Moderne, nachhaltige „Prime“-Gebäude in Top-Lagen sind gefragt, während veraltete „Non-Prime“-Immobilien weiter an Wert verlieren.

Warum 2026 ein „Vintage Year“ werden könnte

In der Branche gelten Investitionsjahre nach einer großen Korrektur oft als „Vintage Years“ mit überdurchschnittlichem Renditepotenzial – ähnlich wie 2010 nach der Finanzkrise. Mehrere Faktoren sprechen dafür, dass 2026 ein solches Jahr wird.

Der sogenannte „Nenner-Effekt“ hat sich aufgelöst. Da Aktien 2025 gut liefen, sind Immobilien in vielen institutionellen Portfolios nicht mehr übergewichtet. Das setzt neues Kapital für Investitionen frei.

Gleichzeitig sind die gestiegenen Zinsen nun in den Bewertungen eingepreist. Künftige Renditen werden wieder stärker durch Mietwachstum und aktives Management erzielt – und nicht mehr durch billiges Geld.

Was Investoren jetzt erwartet

Die Strategen zeichnen ein klares Bild für die kommenden Monate. In den ersten beiden Quartalen 2026 dürften opportunistische Käufe zunehmen. Investoren mit viel „Dry Powder“ – also nicht investiertem Kapital – werden versuchen, sich frühzeitig attraktive Assets zu sichern.

Der Fokus auf Qualität und Nachhaltigkeit bleibt entscheidend. „Green Buildings“ werden aufgrund regulatorischer Vorgaben weiter eine Prämie erzielen. Trotz des Optimismus raten die Analysten zu wachsamem Risikomanagement angesichts geopolitischer Unsicherheiten.

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