Gemeinnütziger Wohnbau: 2025 wird zum Schicksalsjahr

Der gemeinnützige Wohnbau steht am Scheideweg. Während die Fertigstellungszahlen auf historische Tiefststände zusteuern, greifen ab Januar weitreichende Förderinstrumente. Zwischen Deutschlands “Neuer Wohngemeinnützigkeit” und Österreichs “Wohnbaumilliarde” versuchen Politik und Bauwirtschaft, den Neubau-Kollaps abzuwenden. Können staatliche Milliardenimpulse den privaten Kapitalrückzug kompensieren?

Die Branche zeigt ein gespaltenes Gesicht: Alarmierende Rückgänge bei Baufertigstellungen treffen auf optimistische Förderankündigungen. Die Zinswende und explodierende Baukosten der letzten zwei Jahre fordern ihren Tribut. Doch Bauherren und gemeinnützige Träger stehen bereit, von den neu justierten Förderlandschaften zu profitieren.

Das im Frühjahr 2024 beschlossene Wohn- und Baupaket geht in die operative Phase. Der Bund stellt den Ländern Zweckzuschüsse von einer Milliarde Euro bereit – jetzt müssen die Mittel fließen.

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Die Verteilung ist klar definiert:

• 390 Millionen Euro für Neubau leistbarer Miet- und Eigentumswohnungen
• 220 Millionen Euro für thermische Sanierung im gemeinnützigen Sektor
• Strikte ökologische Kriterien und langfristige Mietpreis-Garantien als Bedingung

Handwerkerbonus sinkt auf 1.500 Euro

Für private Haushalte ändert sich zum Jahreswechsel eine wichtige Kennzahl: Der Handwerkerbonus wird fortgeführt, aber mit angepassten Konditionen. Die Förderobergrenze sinkt von 2.000 Euro (2024) auf 1.500 Euro pro Person und Wohneinheit.

Experten raten zur strategischen Planung. Die Fördermittel – insgesamt 300 Millionen Euro – werden nach dem “First-come, first-served”-Prinzip vergeben. Wer zu spät kommt, geht leer aus.

Deutschland führt Wohngemeinnützigkeit neu ein

Der Jahreswechsel markiert einen systemischen Wandel. Die Bundesregierung reaktiviert die “Neue Wohngemeinnützigkeit” (NWG) – ein Instrument, das vor Jahrzehnten abgeschafft wurde und nun dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sichern soll.

Das Konzept setzt auf steuerliche Hebel statt direkter Subventionen:

• Körperschaft- und Gewerbesteuer-Befreiung für gemeinnützige Wohnungsunternehmen
• Dauerhaft reduzierte Mieten als Gegenleistung
• Steuerliche Begünstigung privater Investitionen in gemeinnützige Träger

Branchenvertreter warnen jedoch: Die Wirkung tritt erst mittelfristig ein. Für kurzfristige Impulse bleibt die KfW-Förderung “Klimafreundlicher Neubau” entscheidend – deren Töpfe waren 2024 mehrfach ausgeschöpft.

Fertigstellungen brechen dramatisch ein

Trotz politischer Bemühungen sprechen die Zahlen eine ernüchternde Sprache. Die Lücke zwischen Anspruch und Wirklichkeit klafft weit auseinander.

Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) meldet einen deutlichen Rückgang: Für 2024 werden rund 14.000 Fertigstellungen erwartet – ein Minus von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Noch düsterer sieht die Prognose für 2025 aus: Die Zahl könnte auf einen historischen Tiefstwert von 11.000 bis 12.000 Einheiten sinken.

Die Zinsfalle wirkt zeitverzögert nach

Hauptursache für diese Delle ist die Zeitverzögerung im Bau. Projekte, die 2025 fertig werden, hätten 2023 gestartet werden müssen – genau in der Phase höchster Zinsunsicherheit und Baukosteninflation. Auch wenn sich die Bauzinsen aktuell bei rund 3,5 % stabilisiert haben, fehlen diese Projekte nun in der Pipeline.

Strukturelles Defizit statt konjunkturelle Delle

Die aktuelle Situation ist mehr als eine vorübergehende Schwäche. Drei Faktoren verschärfen das Problem:

Demografischer Druck: In Ballungszentren wie Wien, München oder Berlin wächst die Bevölkerung weiter, während der Wohnungs-Neuzuwachs stockt. Das erhöht den Druck auf Bestandsmieten.

Baukosten vs. Leistbarkeit: Gemeinnützige Bauträger stehen vor einem Dilemma – kostendeckende Mieten bei aktuellen Gestehungskosten liegen oft über den Grenzen für “sozialen Wohnbau”. Die neuen Förderungen sollen diese mathematische Unmöglichkeit lösen.

Sanierung als Alternative: Da Neubau teuer und langwierig ist, verschiebt sich der Fokus auf Sanierung und Nachverdichtung. Die 220 Millionen Euro aus dem österreichischen Wohnbaupaket sind ein klarer Indikator für diesen Trend.

2025 als Jahr der Bodenbildung

Experten erwarten, dass der Tiefpunkt bei Baubewilligungen durchschritten ist. Dies wird sich jedoch erst 2026/2027 in den Fertigstellungszahlen niederschlagen.

Für Bauherren und Wohnungssuchende bedeutet dies konkret:

• Extreme Verknappung: Das Angebot an Neubau-Mietwohnungen bleibt extrem knapp
• Förder-Run: Der Abruf neuer Fördermittel wird voraussichtlich hoch sein – frühzeitige Antragstellung ist ratsam
• Politische Nachbesserungen: Sollten die Maßnahmen nicht schnell genug greifen, drohen Diskussionen über Mietpreisbremsen oder zusätzliche Sondervermögen

Das Jahr 2025 wird zum Testlauf: Können staatliche Interventionen einen Markt wiederbeleben, der durch Zins- und Kostenschocks fast zum Erliegen kam? Die Antwort entscheidet über die Wohnsituation von Millionen Menschen in den kommenden Jahren.

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