Forward Deals: Der Markt für Neubauprojekte ist eingefroren
03.01.2026 - 11:23:12
Der Handel mit gewerblichen Neubauprojekten vor ihrer Fertigstellung liegt zum Jahresauftakt 2026 brach. Während Investoren vorsichtig wieder in Bestandsimmobilien investieren, meiden sie die Risiken von Forward Deals. Das Transaktionsvolumen ist auf einem historischen Tiefstand.
Zahlen belegen den dramatischen Stillstand
Der Kontrast zu den Boomjahren bis 2021 könnte kaum größer sein. Damals sicherten sich Investoren über Forward Deals frühzeitig moderne Flächen. Heute berichten Marktbeobachter von einem faktischen Erliegen dieses Geschäftsmodells.
Analysen führender Immobilienberater zeigen: Großabschlüsse bei Forward Deals sind zur absoluten Ausnahme geworden. Das gesamte Transaktionsvolumen in diesem Segment ist eingebrochen. Die leichte Stabilisierung am Gesamtmarkt findet fast ohne Projektentwickler statt.
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Experten führen dies auf eine fundamentale Neubewertung der Risiken zurück. In den Portfolios großer institutioneller Anleger ist kein Platz mehr für die Unsicherheiten eines Neubaus.
Warum Investoren nur noch Bestand wollen
Die Rechnung der Investoren ist einfach und brutal für die Baubranche. Bestandsobjekte mit sofortigen Mieteinnahmen schlagen Neubauprojekte mit ihren vielfältigen Risiken klar.
- Bestand liefert Cashflow: Eine bestehende Immobilie wirft ab Tag eins Erträge ab. Mieter sind bereits im Haus, der Zustand ist bekannt.
- Neubau birgt zu viele Unwägbarkeiten: Baukosten sind weiterhin hoch und schwer kalkulierbar. Dazu kommen Insolvenzrisiken bei Baufirmen und die ungewisse Vermietbarkeit in zwei bis drei Jahren.
Die „Risikoprämie“, die ein Forward Deal für diese Unsicherheiten bieten müsste, ist laut Analysten so hoch, dass sie rechnerisch kaum darstellbar ist. Der Markt steckt in einer Pattsituation.
Bürosektor als größtes Sorgenkind
Besonders dramatisch ist die Lage bei Büroimmobilien. Die Unsicherheit über den langfristigen Flächenbedarf von Unternehmen lässt Investoren vor spekulativen Büroneubauten zurückschrecken.
Selbst in Top-Lagen wie München oder Frankfurt gelten Projekte ohne nahezu vollständige Vorvermietung derzeit als „uninvestierbar“. Die Angst ist zu groß, dass ein fertiges Gebäude 2027 auf einen schwachen Vermietungsmarkt trifft. Selbst bei prestigeträchtigen „Trophy Assets“ finden sich kaum Käufer, solange der Bau nicht steht.
Droht eine Angebotslücke ab 2027?
Die Konsequenzen des Stillstands sind weitreichend. Ohne die Sicherheit eines Forward Deals fehlt Projektentwicklern oft das Kapital für neue Vorhaben. Banken verlangen zudem hohe Vorvermietungsquoten.
Die Folge: Die Pipeline für moderne, nachhaltige Gewerbeflächen trocknet aus. Was heute nicht startet, wird 2027 nicht fertig. Branchenverbände warnen bereits vor einer massiven Angebotslücke in den kommenden Jahren.
Könnte das nicht eine Chance für mutige Investoren sein? Theoretisch ja – eine verknappte Angebotssituation bei später steigender Nachfrage würde Mieten und Werte treiben. Doch die aktuelle Risikoaversion verhindert genau dieses antizyklische Handeln.
Drei Bedingungen für ein Comeback
Wann taut der Markt wieder auf? Experten erwarten für 2026 keine Trendwende. Eine Wiederbelebung der Forward Deals hängt an drei zentralen Faktoren:
- Stabilität der Baukosten für kalkulierbare Preise.
- Deutliches Mietpreiswachstum, das die hohen Gestehungskosten rechtfertigt.
- Klare Zinsperspektiven und stabile Finanzierungskosten.
Bis diese Bedingungen erfüllt sind, bleibt der einstige Branchenliebling ein Ladenhüter. 2026 wird das Jahr des Bestands – neue Baukrane als Vorboten großer Deals wird man kaum sehen.
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