Finanzministerium reformiert Steuerregeln für Gebäudesanierungen

Das Bundesfinanzministerium hat die Abgrenzung zwischen sofort absetzbarem Erhaltungsaufwand und langfristig abzuschreibenden Herstellungskosten neu definiert. Die überarbeiteten Richtlinien gelten ab sofort für alle offenen Fälle und ersetzen Vorgaben aus dem Jahr 2003.

Klare Regeln nach 20 Jahren Unsicherheit

Mit einem neuen, 22-seitigen Schreiben schafft das Ministerium Rechtsklarheit in einem zentralen Streitpunkt der Immobilienbesteuerung. Kern der Neuregelung ist die Frage, ob Sanierungskosten im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden können oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Die jetzt veröffentlichte Verwaltungsanweisung integriert die Rechtsprechung der letzten zwei Jahrzehnte und reagiert auf technische Entwicklungen wie die energetische Sanierung.

Schärfere Definition der „Standardhebung“

Ein zentraler Punkt ist die neu gefasste Definition einer wesentlichen Verbesserung – der sogenannten Standardhebung. Künftig sind dafür ausschließlich die vier Gewerke Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und Fenster relevant. Liegt in mindestens drei dieser Bereiche eine qualitative Aufwertung vor, müssen die Kosten aktiviert und abgeschrieben werden. Maßnahmen außerhalb dieser Kernbereiche, wie eine zusätzliche Fassadendämmung, zählen nicht mehr zur Standardhebung. Diese Konkretisierung gibt Eigentümern eine verlässlichere Planungsgrundlage.

Viele Immobilienbesitzer verschenken steuerliche Vorteile, weil sie Sanierungskosten falsch einstufen. Der 19-seitige PDF‑Spezialreport „Abschreibung von A‑Z“ erklärt verständlich, welche Ausgaben sofort abzugsfähig sind, wie degressive AfA und Sonderabschreibungen funktionieren und welche Buchungsregeln bei umfangreichen Sanierungen gelten. Praktische Beispiele zeigen, wann Aktivierung nötig ist und wie Sie Ihre Liquidität steuern. Jetzt kostenlosen Abschreibungs-Leitfaden herunterladen

Neue Klarheit bei anschaffungsnahen Kosten

Erstmals behandelt das Schreiben ausführlich die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese greift, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen. Das Ministerium stellt nun klar, welche Kosten in diese Berechnung einfließen. Ausdrücklich ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen, regelmäßige Wartungsarbeiten und die Beseitigung von Schäden, die nachweislich erst nach dem Kauf entstanden sind.

Branche begrüßt Klarheit, warnt vor Fallstricken

In der Immobilien- und Steuerberatungsbranche wird die erhöhte Rechtssicherheit überwiegend positiv aufgenommen. Viele Maßnahmen, wie der Austausch einer veralteten Heizung, können nun klarer als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand deklariert werden. Gleichzeitig warnen Experten vor steuerlichen Fallstricken bei umfassenden Sanierungen. Die strikte Anwendung der Kriterien könnte dazu führen, dass groß angelegte Projekte – insbesondere im Bereich der Energiewende – als Herstellungskosten gewertet werden und der sofortige Werbungskostenabzug entfällt.

Was Eigentümer jetzt beachten müssen

Für Immobilienbesitzer und Investoren ist eine sorgfältige Planung und Dokumentation aller Baumaßnahmen entscheidend. Die Abgrenzung entscheidet unmittelbar über die steuerliche Belastung. Unternehmen sollten ihre internen Prozesse überprüfen und an die präziseren Richtlinien anpassen. Für laufende Sanierungsprojekte, die bei Veröffentlichung des Schreibens noch nicht abgeschlossen waren, gilt eine verkürzte Betrachtungszeit von drei Jahren für bestimmte Vermutungsregeln.