Finanzämter akzeptieren wieder einfachere Abschreibungs-Nachweise

Zum Jahreswechsel 2025/26 erhalten Immobilienbesitzer steuerliche Klarheit. Die Finanzverwaltung hat ihren Widerstand gegen erleichterte Nachweispflichten für eine kürzere Gebäudeabschreibung aufgegeben. Ab sofort gelten für die Steuererklärung 2025 die anwenderfreundlichen Regeln des Bundesfinanzhofs.

Ende der “Gutachter-Blockade”

Die wichtigste Neuerung: Die restriktiven Verwaltungsvorschriften vom Februar 2023 sind vom Tisch. Ein formales Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 1. Dezember 2025 machte den Weg frei. Mit dem heutigen Stichtag, dem 31. Dezember 2025, ist die Rückkehr zur BFH-Rechtsprechung bindend.

Das bedeutet konkret: Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer genügt wieder jede geeignete sachverständige Methode. Die frühere Forderung nach einem teuren Spezialgutachten zur Bausubstanz entfällt. Steuerpflichtige können sich nun auf Gutachten stützen, die sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) orientieren.

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Ein fast zweijähriger Rechtsstreit

Die aktuelle Erleichterung ist das Ergebnis eines langen Ringens. Auslöser war ein bahnbrechendes Urteil des Bundesfinanzhofs im Januar 2024. Die Richter stellten klar, dass die Finanzverwaltung die Anforderungen nicht künstlich überspannen darf.

Das BMF versuchte zunächst mit einem Entwurf im August 2025, die Hürden gesetzlich zu erhöhen – etwa durch eine Pflicht zur Objektbesichtigung durch öffentlich bestellte Sachverständige. Dieser Vorstoß scheiterte am Widerstand der Verbände. Die jüngste Kehrtwende werten Branchenkenner als späten Sieg der Vernunft.

Das gilt jetzt für Eigentümer

Immobilienbesitzer können ihre Unterlagen für 2025 mit mehr Zuversicht sortieren. Die Neuregelung betrifft vor allem ältere Bestandsimmobilien, deren tatsächliche Lebensdauer die gesetzlichen AfA-Sätze von 40 oder 50 Jahren unterschreitet.

Steuerberater weisen jedoch auf einen wichtigen Punkt hin: Ein bloßer Verweis auf das Baujahr oder pauschale Behauptungen reichen weiterhin nicht aus. Der Nachweis muss durch einen Sachverständigen erfolgen – die formalen Hürden sind aber deutlich niedriger. Besonders relevant ist das für Gebäude, die vor 1980 errichtet wurden.

Erleichterung für die Immobilienbranche

Die Wirtschaft reagierte mit Erleichterung auf die Klarstellung zum Jahresende. Verbandsvertreter betonen, dass die neue Rechtssicherheit Investitionen in den Bestand fördert. Da die Abschreibung ein zentraler Hebel für die Nachsteuerrendite ist, könnte die Attraktivität älterer Objekte für Investoren steigen.

Für das Steuerjahr 2026 erwarten Experten keine erneute Kehrtwende. Das Thema scheint juristisch ausdiskutiert. Eigentümer, die bisher wegen hoher Gutachterkosten zögerten, sollten nun prüfen: Ist für ihr Objekt eine verkürzte Nutzungsdauer möglich? Der Weg für die Anwendung in 2025 ist ab heute frei.

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