Ferienimmobilien: Finanzämter verschärfen Verlustprüfung

Wer Verluste aus der Vermietung seiner Ferienwohnung steuerlich geltend machen will, muss sich auf deutlich schärfere Kontrollen einstellen. Die Finanzverwaltung legt den Fokus jetzt verstärkt auf langfristige Rentabilitätsprognosen und lückenlose Dokumentation. Nachlässige Eigentümer riskieren hohe Steuernachzahlungen.

Die Gretchenfrage: Liebhaberei oder Gewinnerzielungsabsicht?

Die zentrale Hürde für das Finanzamt ist die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht. Anders als bei dauerhaft vermieteten Wohnungen wird diese bei Ferienimmobilien nicht automatisch unterstellt. Die Behörde prüft streng, ob die Vermietung über eine reine private Vermögensverwaltung hinausgeht. Fällt die Prüfung negativ aus, werden die Verluste als private „Liebhaberei“ eingestuft und sind nicht mehr mit anderen Einkünften verrechenbar. Die Folge können rückwirkende Steuerforderungen über mehrere Jahre sein.

Neue Prüfpraxis: Die Ein-Jahres-Betrachtung ist passé

Ein entscheidender Wandel vollzieht sich bei der Bewertungsmethode. Maßgeblich ist nicht mehr das Ergebnis eines einzelnen Kalenderjahres. Stattdessen fordert die Finanzverwaltung eine mehrjährige Totalüberschussprognose. Über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren muss der Eigentümer nachweisen, dass die Immobilie im Schnitt profitabel sein kann.

Diese Prognose wird besonders dann zur Pflicht, wenn die tatsächliche Vermietungsdauer die ortsübliche Auslastung um mehr als 25 Prozent unterschreitet. Der Eigentümer muss dann detailliert darlegen, wie trotz Leerständen langfristig ein Gewinn erwirtschaftet werden soll. Eine realistische Kalkulation aller Einnahmen und Ausgaben ist unerlässlich.

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Ohne Papierkrieg geht es nicht: Die Beweislast liegt beim Eigentümer

Die gesamte Darlegungs- und Beweislast trägt der Steuerpflichtige. Bloße Behauptungen über Vermietungsbemühungen reichen nicht aus. Entscheidend ist eine lückenlose Dokumentation, die dem Finanzamt vorgelegt werden kann. Dazu gehören:

• Detaillierte Belegungspläne für Vermietungs-, Leerstands- und Eigennutzungszeiten.
• Nachweise für Marketing-Maßnahmen wie Online-Inserate, Zeitungsanzeigen oder der Vertrag mit einer Vermietungsagentur.
• Systematische Erfassung aller Buchungsanfragen und Absagen, um die aktive Marktpräsenz zu belegen.

Nur mit dieser Transparenz kann belegt werden, dass die Ferienwohnung ernsthaft und ganzjährig als Mietobjekt am Markt angeboten wurde.

Hintergrund: Warum das Finanzamt jetzt genauer hinsieht

Die verschärfte Gangart hat einen klaren Grund: Die Finanzbehörden wollen verhindern, dass private Lebenshaltungskosten für eine primär selbstgenutzte Ferienimmobilie indirekt durch Steuervorteile subventioniert werden. Die klare Trennung zwischen privater Nutzung und gewerblicher Vermietung steht im Vordergrund.

Für Investoren bedeutet das: Der Erwerb einer Ferienimmobilie allein aus steuerlichen Verlustzuweisungsgründen ist kaum noch möglich. Stattdessen ist von Anfang an ein wirtschaftlich durchdachtes und auf langfristige Mietrendite ausgelegtes Konzept erforderlich.

Handlungsempfehlung: So bereiten Sie sich auf die Prüfung vor

Eigentümer sollten jetzt proaktiv handeln, um bei einer Betriebsprüfung abgesichert zu sein:

1. Auslastung checken: Vergleichen Sie Ihre durchschnittliche Vermietungsdauer mit der ortsüblichen Quote. Bei deutlicher Unterschreitung ist eine Prognoserechnung nötig.
2. Prognose erstellen: Kalkulieren Sie eine realistische Rentabilitätsprognose für die kommenden drei bis fünf Jahre.
3. Dokumentation systematisieren: Führen Sie alle Belege zu Vermietungsbemühungen und Buchungen systematisch zusammen.
4. Fachberatung nutzen: Ein Steuerberater kann helfen, die eigene Praxis finanzamtssicher zu gestalten und böse Überraschungen zu vermeiden.