EU-Gebäuderichtlinie startet Sanierungswelle für Gewerbeimmobilien

Für Eigentümer energieineffizienter Gewerbeimmobilien läuft die Zeit ab. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) erzwingt eine umfassende Sanierung des europäischen Gebäudebestands – und setzt die Branche unter massiven Druck.

Bis Mai 2026 müssen die Mitgliedstaaten die Richtlinie in nationales Recht umwandeln. Ihr Kern: verbindliche Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz (MEPS) für Nichtwohngebäude. Der Plan folgt einem „Worst-First“-Ansatz.

Wer zuerst sanieren muss

Die Fristen sind konkret und ambitioniert. Bis 2030 müssen die 16 Prozent der schlechtesten Gewerbeimmobilien energetisch modernisiert werden. Bis 2033 steigt diese Quote auf die schlechtesten 26 Prozent.

Die Richtlinie zielt damit direkt auf Bürokomplexe, Lagerhallen, Hotels und Einzelhandelsflächen ab. Die genaue Definition, welche Gebäude zur „schlechtesten“ Gruppe gehören, legt die nationale Gesetzgebung fest. Sie orientiert sich an den Energieverbrauchsklassen der Energieausweise.

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• Betroffen ist der gesamte Bestand an Nichtwohngebäuden.
• Ausnahmen sind mögliche, etwa für denkmalgeschützte oder religiös genutzte Gebäude.
• Die finalen Kriterien müssen bis Mai 2026 stehen.

Für Eigentümer bedeutet das: Sie müssen jetzt den Zustand ihres Portfolios kennen. Eine fundierte Bestandsaufnahme ist der erste, dringende Schritt.

Warum der Druck so hoch ist

Der Gebäudesektor ist ein Schlüsselproblem im Klimaschutz. Er ist für rund 40 Prozent des EU-Energieverbrauchs und 36 Prozent der energiebedingten CO₂-Emissionen verantwortlich. Die EPBD ist ein zentraler Baustein des „Fit for 55“-Pakets, mit dem die EU ihre Emissionen bis 2030 drastisch senken will.

Die Richtlinie geht aber über die Sanierung hinaus. Sie setzt auch neue Maßstäbe für die Zukunft:
* Ab 2030 müssen alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden (öffentliche Bauten schon ab 2028).
* Eine schrittweise Solarpflicht für öffentliche und gewerbliche Neubauten kommt.
* Der Einbau neuer, rein fossil betriebener Heizungen ist seit 2025 nicht mehr förderfähig.

Die Folgen für den deutschen Markt

Experten erwarten eine tiefgreifende Zäsur. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht den Ansatz prinzipiell richtig, warnt aber vor der immensen finanziellen Herausforderung für Eigentümer.

Die Branche steht vor einer Spaltung. Energetisch sanierte „Green Assets“ werden an Wert und Attraktivität gewinnen. Unsanierte „Stranded Assets“ drohen dagegen an Wert zu verlieren, leerzustehen oder sogar mit Vermietungsverboten belegt zu werden.

Die Heterogenität der Gebäude – vom Büro bis zum Logistikzentrum – macht eine einheitliche Lösung unmöglich. Jede Immobilie braucht einen individuellen Sanierungsfahrplan.

Was Eigentümer jetzt tun müssen

Die Zeit bis 2030 wird knapp. Eigentümer sollten nicht auf die finale deutsche Umsetzung warten, die via Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen wird.

Der Fahrplan ist klar:
1. Bestandsanalyse: Energieausweise und tatsächlichen Verbrauch prüfen. Steht mein Gebäude in den unteren 16 Prozent?
2. Sanierungsplanung: Einen wirtschaftlichen und langfristigen Fahrplan entwickeln, der mehr tut als nur das Minimum zu erfüllen.
3. Förderung prüfen: Die Politik ist gefordert, Hilfen anzubieten. Eigentümer müssen diese aktiv einfordern und nutzen.

Die kommenden Monate bis zur nationalen Umsetzung sind entscheidend. Sie stellen die Weichen für den Wert und die Zukunftsfähigkeit ganzer Immobilienportfolios in Deutschland.

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