ESG wird zum Preistreiber am Gewerbeimmobilienmarkt

Nachhaltigkeit entscheidet 2026 über den Wert von Gewerbeimmobilien. Aus einem Nebenkriterium ist ein harter, preisbestimmender Faktor geworden. Investoren, die ESG-Standards ignorieren, riskieren massive Wertverluste und Finanzierungsprobleme. Die Schere zwischen grünen Gebäuden und sanierungsbedürftigem Bestand klafft immer weiter auseinander.

Die Zeit des Abwartens ist vorbei. Ein verschärfter regulatorischer Rahmen zwingt die Branche zum Handeln. Immobilien, die die Anforderungen nicht erfüllen, drohen zu „Stranded Assets“ zu werden – sie sind kaum noch vermiet- oder verkaufbar. Die Folge: Eine deutliche Marktspaltung. ESG-konforme Gebäude erzielen Aufschläge („Green Premium“), während ältere Bestände Abschläge („Brown Discount“) hinnehmen müssen.

„Brown Discount“: Der Wertverlust ist real

Die finanziellen Nachteile für nicht nachhaltige Immobilien sind keine Theorie mehr. Der „Brown Discount“ wird bei Transaktionen und Bewertungen bereits eingepreist. Objekte mit schlechter Energiebilanz und hohem CO2-Ausstoß werden für Investoren unattraktiv.

Banken prüfen den energetischen Zustand immer genauer. Für nicht zukunftsfähige Objekte verweigern sie Kredite oder gewähren sie nur zu schlechteren Konditionen. Viele in der Niedrigzinsphase finanzierte Immobilien stehen in den kommenden Jahren zur Refinanzierung an – ohne klaren ESG-Fahrplan wird das zur Zerreißprobe.

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• Laut einer JLL-Umfrage beeinflussten Nachhaltigkeitsaspekte bei 76 % der Investoren die Anlageentscheidungen der letzten 12-24 Monate.
• 35 % entschieden sich aufgrund von ESG-Mängeln gegen ein Gebot.
• 30 % reduzierten ihr Angebot.

EU-Regulierung als Katalysator

Den Wandel treibt vor allem die Regulierung aus Brüssel voran. Die EU-Taxonomie und die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) setzen verbindliche Nachhaltigkeitsrahmen. Die Immobilienbranche als großer CO2-Verursacher ist stark betroffen.

Ab 2026 müssen auch viele mittelständische kapitalmarktorientierte Unternehmen nach CSRD berichten. Eigentümer sind gezwungen, quantifizierbare Daten zu Energieverbrauch und CO2-Intensität offenzulegen. Immobilien, die die Taxonomie-Kriterien erfüllen, gelten als „Green Assets“ und profitieren von besserem Kapitalzugang. Diese regulatorische Differenzierung beschleunigt die Wertschere.

Nachfrage treibt den Wandel

Nicht nur Regulierer, auch Investoren und Mieter setzen auf Grün. Institutionelle Anleger integrieren ESG-Kriterien fest in ihre Strategien, um Risiken zu minimieren. Ein klares Nachhaltigkeitsbekenntnis wird zum Schlüssel für die Kapitalbeschaffung.

Auf der anderen Seite steigt der Druck von den Mietern. Unternehmen mit eigenen Klimazielen bevorzugen Büroflächen, die ihren ESG-Standards entsprechen. Moderne, energieeffiziente Gebäude werden zum Wettbewerbsvorteil im Kampf um Fachkräfte. Die Bereitschaft, für nachhaltige Flächen höhere Mieten zu zahlen, wächst – und steigert die Attraktivität grüner Immobilien weiter.

Die große Herausforderung: Der sanierungsbedürftige Bestand

Der Markt spaltet sich 2026 sichtbar. Auf der einen Seite stehen moderne, zertifizierte Gebäude mit hoher Nachfrage. Auf der anderen Seite verlieren ältere Bestandsimmobilien ohne Sanierung an Wert. Deren Finanzierbarkeit und Vermietbarkeit ist gefährdet.

Branchenexperten sehen darin eine enorme Herausforderung, aber auch eine Chance. Die energetische Sanierung des Bestands erfordert riesige Investitionen, eröffnet aber neue Wertschöpfungspotenziale. Entscheidend für das Vertrauen der Investoren wird eine klare und konsistente Regulierung bleiben.

Langfristig wird sich der Wert einer Immobilie nicht mehr nur über Lage und Ausstattung definieren, sondern maßgeblich über ihre Nachhaltigkeitsperformance. Die Fähigkeit, den ökologischen Fußabdruck eines Portfolios zu managen, wird zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil.

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