Einzelhandelsimmobilien: Investoren setzen 2025 wieder 6,5 Milliarden Euro um

Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien stabilisierte sich 2025. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Milliarden Euro übertraf er leicht das Vorjahresniveau. Besonders ein starkes Schlussquartal, das als umsatzstärkstes seit Mitte 2022 gilt, trieb die positive Bilanz an.

Damit entwickelte sich der Einzelhandel überdurchschnittlich zum gesamten Gewerbeimmobilienmarkt, der 2025 einen leichten Rückgang verzeichnete. Mit einem Anteil von 26 Prozent am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen etablierte sich der Einzelhandel als zweitstärkste Assetklasse.

Großdeals bringen Dynamik in den Markt

Ein entscheidender Faktor waren großvolumige Transaktionen. Insgesamt zwölf Deals mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro wurden 2025 registriert. Prominente Abschlüsse wie die Übernahme des Porta-Portfolios durch XXXLutz oder der Verkauf ehemaliger Signa-Immobilien sorgten für erhebliches Volumen.

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Diese Portfolio-Transaktionen, die vor allem in der zweiten Jahreshälfte stattfanden, signalisierten eine neue Dynamik für großflächige Einzelhandelsobjekte. Ihr Anteil am Gesamtvolumen stieg im Vergleich zum Vorjahr deutlich an.

Wo investiert wurde: Fachmärkte liegen vorn

Die bei Investoren beliebtesten Segmente waren klar definiert:
* Fachmärkte und Fachmarktzentren machten fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens aus.
* Besonders lebensmittelgeankerte Objekte und Immobilien für die Nahversorgung standen hoch im Kurs.

Zusammengenommen machten Fachmarktprodukte mehr als zwei Drittel des Marktgeschehens aus. Sie gelten als konjunkturell widerstandsfähig mit stabilen Cashflows. Im Gegensatz dazu ging der Anteil von High-Street-Immobilien in Top-Lagen zurück. Shoppingcenter rücken langsam wieder in den Fokus, da sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern annähern.

Internationale Käufer kehren zurück

Ein starkes Signal: Internationale Investoren zeigten wieder verstärktes Vertrauen. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen stieg auf 45 Prozent – ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

Ausländische Akteure agierten im Saldo als Netto-Käufer. Sie investierten also mehr Kapital, als sie abzogen. Marktbeobachter werten dies als Beleg, dass Deutschland nach der Phase der Preisanpassungen wieder als sicherer und attraktiver Investitionsstandort wahrgenommen wird.

Stabilisierung in schwierigem Umfeld

Die Erholung fand in einem herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfeld statt. Der gesamte deutsche Gewerbeimmobilienmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem Volumen von rund 33,9 Milliarden Euro ab – ein Minus von vier Prozent.

Die relative Stärke des Einzelhandels ist daher bemerkenswert. Sie deutet darauf hin, dass diese Anlageklasse die Phase der Preiskorrekturen weitgehend abgeschlossen hat. Ein wesentlicher Indikator: Die Spitzenrenditen stabilisierten sich gegen Ende des Jahres auf breiter Front.

Was kommt 2026?

Branchenexperten rechnen mit einer Fortsetzung der positiven Grundstimmung. Der Nachfragefokus wird voraussichtlich weiter auf den defensiven Segmente wie Fachmärkten liegen.

Gleichzeitig könnten sich im Segment der Shoppingcenter durch angepasste Preisniveaus attraktive Einstiegschancen ergeben. Die Belebung durch Großtransaktionen und internationales Kapital dürften wichtige Treiber bleiben und zu einer weiteren leichten Erholung des Transaktionsvolumens beitragen.

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