EHL-Studie: Wiener Wohnungsmarkt steuert 2026 auf kritischen Engpass zu

Der Wiener Wohnungsmarkt wird 2026 einen neuen Tiefststand bei Fertigstellungen erreichen. Laut einer aktuellen Analyse von EHL Immobilien sinkt die Zahl neuer Wohnungen auf nur noch rund 8.630 Einheiten. Gleichzeitig zieht die Nachfrage durch gesunkene Zinsen wieder an – eine explosive Mischung.

Besonders dramatisch ist die Lage bei Eigentumswohnungen. Der kurzfristige Angebotsschub aus dem Vorjahr war ein Trugbild und ist jetzt verpufft. Was steckt dahinter?

Der Trugschluss von 2025

Im vergangenen Jahr schien die Zahl fertiggestellter Eigentumswohnungen noch um fast 30 Prozent zu steigen. EHL-Experten warnen jedoch: Dabei handelte es sich um einen Sondereffekt, keine Trendwende.

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Viele Bauträger wandelten Projekte kurzfristig von Miet- in Eigentumswohnungen um, weil große institutionelle Investoren fehlten. Dieser „Abverkauf“ ist nun vorbei. „Die Pipeline für 2026 im Eigentumsbereich fällt deutlich dünner aus“, bestätigt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.

Doppelter Druck: Zinswende und explodierende Mieten

Auf das schrumpfende Angebot trifft eine wiedererstarkende Nachfrage. Die Zinssenkungen der EZB machen Finanzierungen attraktiver. Parallel drücken steigende Mieten viele Wiener in Richtung Eigentum.

Die Daten sind alarmierend:
* Die Fertigstellung freifinanzierter Mietwohnungen hat sich nahezu halbiert.
* Für 2026 prognostiziert EHL Mietpreissteigerungen von 7,0 bis 8,5 Prozent.

Die Folge: Der Käufermarkt ist vorbei. EHL rechnet mit durchschnittlichen Kaufpreissteigerungen von 3,0 Prozent – in Top-Lagen dürfte es noch deutlich mehr sein.

Warum kommt kein neuer Wohnraum?

Die Neubauleistung bleibt schwach, weil große Investoren zögern. Die Baukosten sind stabil, aber auf hohem Niveau. Viele Projekte rechnen sich für Bauträger schlicht nicht.

Hinzu kommen strukturelle Bremsen: Langsame Genehmigungsverfahren und bürokratische Hürden in Wien verhindern eine schnelle Reaktion auf die Knappheit. Die Bauwirtschaft kann nicht liefern, obwohl der Bedarf der wachsenden Stadt enorm ist.

Keine Entspannung in Sicht

Eine kurzfristige Besserung ist nicht absehbar. Da die Baubewilligungen in den Vorjahren massiv eingebrochen sind, wird sich die Angebotslücke voraussichtlich auch 2027 nicht schließen.

Experten sehen eine Zweiklassengesellschaft entstehen: Bestandsmieter und Eigentümer auf der einen, Neuzuzügler und junge Familien auf der anderen Seite. Sie müssen um die wenigen verfügbaren Objekte konkurrieren. Die Renaissance des Eigentums könnte 2026 am fehlenden Angebot scheitern.

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