EH55-Förderung kehrt zurück: Deutschlands Wohnungsmarkt vor der Wende?

Die Bundesregierung hat diese Woche eine überraschende Kehrtwende vollzogen, die den stockenden Wohnungsmarkt neu beleben könnte. Nach der Ankündigung des Bundesbauministeriums und der KfW zur Wiedereröffnung des EH55-Förderprogramms rechnen Branchenkenner mit einem möglichen „Doppelschub” für Bauherren und Investoren.

Die Kombination aus der wieder eingeführten degressiven Abschreibung von 5 Prozent und dem neuen 800-Millionen-Euro-Fördertopf gilt als Trumpfkarte im Kampf gegen die Wohnungskrise. Doch wird das reichen, um den massiven Bauüberhang von 760.000 genehmigten, aber nicht realisierten Wohneinheiten endlich abzubauen?

Am Donnerstag, dem 27. November, verkündeten Bundesregierung und KfW die unerwartete Rückkehr des „Effizienzhaus 55″-Standards für den Neubau. Ab 16. Dezember 2025 können Anträge gestellt werden – ein Programm, das 2022 zugunsten des strengeren EH40-Standards gestrichen worden war.

Passend zum Thema Mietpreisbremse und Renditen: Viele Vermieter unterschätzen, wie wichtig eine belastbare Mietbegründung ist – gerade 2025, wo Verlängerungen der Mietpreisbremse viele Renditen deckeln. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert detaillierte Vergleichsmieten für deutsche Städte, rechtssichere Formulierungsbeispiele für Mieterhöhungen und praktische Begründungshilfen, kompakt aufbereitet und in wenigen Minuten nutzbar. Jetzt kostenlosen Mietspiegel-Report 2025 herunterladen

„Mit der Wiederaufnahme des EH55-Programms leisten wir einen Beitrag zur raschen Schaffung dringend benötigten Wohnraums”, erklärte KfW-Vorstandsmitglied Melanie Kehr. Die Förderung richtet sich gezielt an jene Projekte, die wegen steigender Kosten und hoher Zinsen auf Eis liegen.

Die wichtigsten Eckpunkte:
* Antragsstart: 16. Dezember 2025
* Fördervolumen: 800 Millionen Euro
* Darlehen: Bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit zu vergünstigten Zinsen
* Bedingung: 100 Prozent erneuerbare Energien bei der Heizung – Öl und Gas sind ausgeschlossen
* Wichtig: Nur Kaufverträge ab dem 16. Dezember werden gefördert, keine rückwirkende Finanzierung

Steuervorteil als zweites Standbein

Während die EH55-Förderung für sofortige Liquidität sorgt, bleibt die steuerliche Seite entscheidend für die langfristige Rentabilität. Das im März 2024 verabschiedete Wachstumschancengesetz hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude wieder eingeführt – und die zeigt Ende 2025 ihre volle Wirkung.

5 Prozent degressive AfA für Wohnimmobilien

Investoren, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 Wohnprojekte starten, können jährlich 5 Prozent abschreiben. Anders als bei der linearen Abschreibung von 3 Prozent ermöglicht die degressive Methode deutlich höhere Steuerabzüge in den ersten Jahren – genau dann, wenn die Liquidität am meisten zählt.

„Die Kombination aus 5-Prozent-AfA und den neuen EH55-Darlehen erzeugt einen Hebeleffekt, den wir seit den Boomjahren nicht mehr gesehen haben”, analysiert Steuerexperte Dr. Heinrich Weber. „Für ein Projekt mit Start Anfang 2026 bedeutet das: günstige Finanzierung plus sofortiger Steuerabzug von 5 Prozent der Baukosten.”

Der Investitionsbooster für Baumaschinen

Bauunternehmen profitieren zusätzlich vom sogenannten „Investitionsbooster”, der im Juli 2025 in Kraft trat. Bewegliche Wirtschaftsgüter wie Kräne oder Bagger, die zwischen 1. Juli 2025 und 1. Januar 2028 angeschafft werden, können mit bis zum 2,5-fachen des linearen Satzes abgeschrieben werden – maximal 25 Prozent pro Jahr.

Für Baufirmen, die neue Ausrüstung für EH55-Projekte kaufen, entsteht so ein doppelter Steuervorteil: auf der Gebäude- und auf der Betriebsseite.

Mietpreisbremse verlängert: Die Kehrseite der Medaille

Während der Bund das Angebot ankurbelt, ziehen die Länder die Zügel bei den Mieten an. Diese Woche gab es bedeutende Verlängerungen der Mietpreisbremse in norddeutschen Bundesländern.

Niedersachsen:
Am 25. November bestätigte die Staatskanzlei die Verlängerung der Mietpreisbremse und der reduzierten Kappungsgrenze bis Ende 2029. Die Regelung gilt für 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter Hannover, Braunschweig und Oldenburg.

Bremen:
Der Bremer Senat kündigte bereits am 18. November eine Verlängerung bis 2029 an. Für Investoren bedeutet das: Zwar gibt es mehr Förderung beim Bau, doch die Mietrenditen bleiben in Ballungsräumen gedeckelt.

Wird es reichen? Experten bleiben skeptisch

Die Rückkehr zur EH55-Förderung ist eine pragmatische Kehrtwende der Ampelkoalition, die zuvor auf dem höheren EH40-Standard beharrt hatte. Die Erkenntnis: Zu hohe Standards würgen das Bauvolumen ab.

Die Marktreaktion fällt gemischt aus:
Immobilienverbände begrüßen die Ankündigung vom 27. November, warnen aber vor einer raschen Erschöpfung des 800-Millionen-Topfs. „Es ist ein Wettlauf gegen die Zeit”, so ein Sprecher des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. „Entwickler mit baureife Projekten werden diese Mittel sofort abrufen. Wir brauchen eine langfristige Zusage über diese Tranche hinaus.”

Die Macht der Kombination:
Die wahre Stärke der aktuellen Politik liegt in der Synergie zwischen Wachstumschancengesetz und neuen Förderungen.

Beispiel: Ein Investor, der 2026 ein Mehrfamilienhaus baut, kann nutzen:
1. KfW-Darlehen: Günstige Zinsen für bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit (EH55)
2. Degressive AfA: 5 Prozent jährlicher Steuerabzug auf Baukosten
3. Sonder-AfA: Potenziell weitere 5 Prozent nach § 7b EStG bei Einhaltung der Kostenobergrenze (4.800 Euro/qm)

Dieser „Förder-Stack” verbessert die Eigenkapitalrendite erheblich und könnte Projekte reaktivieren, die 2024 wegen hoher Zinsen gestoppt wurden.

Countdown zum 16. Dezember

Alle Augen richten sich nun auf den 16. Dezember 2025. Die Geschwindigkeit, mit der die EH55-Mittel abfließen, wird zum Lackmustest für die tatsächliche Nachfrage am deutschen Wohnungsmarkt. Sind die Fonds im Januar erschöpft, dürfte der Druck auf das Bundesfinanzministerium steigen, den Topf im Bundeshaushalt 2026 aufzufüllen.

Steuerberater raten ihren Mandanten derweil, die Abschreibungspläne vor Jahresende zu überprüfen. Mit dem aktiven Investitionsbooster für 2025-Anschaffungen und der voll anwendbaren degressiven Wohn-AfA bieten die letzten Wochen des Jahres 2025 ein entscheidendes Zeitfenster zur Steueroptimierung.

Kann die Politik damit wirklich die Trendwende schaffen? Die nächsten Wochen werden es zeigen.

PS: Immer mehr Vermieter nutzen den Mietspiegel-Report 2025, um Mieterhöhungen rechtssicher durchzusetzen und Streit mit Mietern zu vermeiden. Das Gratis-PDF enthält Vergleichsmieten, konkrete Begründungsvorlagen und Praxis-Tipps, mit denen Sie formale Fehler umgehen und Ihre Mietforderung plausibel begründen. Sofortiger Download per E‑Mail, kostenfrei. Jetzt Mietspiegel-Report für Ihre Stadt anfordern