Deutsche Wohnimmobilien: Preise steigen um 3,8 Prozent

Der deutsche Immobilienmarkt dreht nach oben. Neue Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für das dritte Quartal 2025 belegen: Die Preise für Wohnimmobilien kletterten im Jahresvergleich um 3,8 Prozent. Die Phase der Bodenbildung ist vorbei – doch während Eigentümer aufatmen, verschärft sich die Lage für Mieter dramatisch.

Der anhaltende Neubaumangel treibt den Mietmarkt in die Krise. Was Anfang des Jahres noch nach günstigen Einstiegschancen aussah, hat sich zur Verkäufermarkt-Realität gewandelt.

Metropolen führen das Comeback an

Der vdp-Immobilienpreisindex markiert einen klaren Wendepunkt. Der Gesamtindex stieg im dritten Quartal um 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, bestätigt: Die Erholungsphase verfestigt sich.

Passend zum Thema steigender Mietpreise: Die Neuvertragsmieten stiegen zuletzt um 3,7 Prozent – in den Metropolen liegen Spitzenwerte bei über 23 €/m². Wenn Sie als Vermieter jetzt rechtssicher handeln wollen, liefert der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 die nötigen Fakten: Vergleichsmieten nach Stadt, Begründungshilfen für Mieterhöhungen und präzise Tabellen zur schnellen Kalkulation. In wenigen Minuten wissen Sie, was Sie in Ihrer Stadt zulässig verlangen dürfen. Jetzt kostenlosen Mietspiegel-Report sichern

Doch der Markt spaltet sich:

• Mehrfamilienhäuser legten um 5,2 Prozent zu – institutionelle Investoren kehren zurück
• Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen moderater um 2,4 Prozent

Die sieben größten Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) führen den Aufschwung an. Hier kletterten die Preise um 4,6 Prozent – schneller als im Bundesdurchschnitt. Ein Muster aus den Boom-Jahren vor der Zinswende wiederholt sich.

Mietmarkt unter Druck

Die Kehrseite der Erholung trifft Mieter hart. Die Logik ist brutal: Wohneigentum bleibt für viele unerschwinglich, der Ansturm auf Mietwohnungen wächst. Gleichzeitig fehlt der Nachschub.

Die Neuvertragsmieten stiegen im dritten Quartal um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In den Top-7-Städten waren es 3,8 Prozent. München führt mit über 23 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt und Berlin.

Der Lock-in-Effekt verschärft die Lage zusätzlich: Bestandsmieter verharren in ihren günstigen alten Verträgen. Die Fluktuation sinkt, das Angebot an freien Wohnungen schrumpft weiter.

Baukollaps programmiert Preisexplosion

Der wahre Treiber lauert auf der Angebotsseite. Die Baufertigstellungszahlen für 2025 verfehlen politische Ziele dramatisch. Branchenverbände warnen seit Monaten vor einer “Neubaulücke”.

Die Prognosen sind ernüchternd: Lediglich 235.000 bis 250.000 neue Wohnungen werden 2025 fertiggestellt – weit entfernt vom Regierungsziel von 400.000 Einheiten. Projektstornierungen und hohe Baukosten haben die Pipeline ausgetrocknet.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex zeigt: Die Skepsis unter Projektentwicklern bleibt. Bürokratische Hürden und Materialkosten machen Neubauprojekte unrentabel. Was heute fehlt, wird dem Markt 2026 und 2027 fehlen – der fundamentale Grund für weiter steigende Preise.

Zinsen stabilisiert, Investoren zurück

Die Zinslandschaft hat sich beruhigt. Bauzinsen für 10-jährige Bindungen pendeln zwischen 3,3 und 3,8 Prozent. Die EZB hat ihren Leitzins bei 2,0 Prozent stabilisiert – Planungssicherheit kehrt zurück.

Diese “neue Normalität” beendet die Schockstarre von 2023/24. Investoren haben ihre Kalkulationen angepasst. Die Renditen sanken laut vdp um 1,4 Prozent – ein technisches Zeichen dafür, dass Kaufpreise wieder schneller steigen als Mieten. Der Verkäufermarkt ist zurück.

Zusätzlich öffnet sich die Preisschere zwischen energieeffizienten Neubauten (Klasse A/B) und unsanierten Altbauten weiter. Der allgemeine Aufschwung zieht allerdings auch ältere Bestandsimmobilien wieder mit.

Das Zeitfenster schließt sich

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Das Schnäppchen-Fenster hat sich geschlossen. Die Kombination aus sinkendem Neubauvolumen und steigender Nachfrage wird die Preise auch im vierten Quartal und 2026 treiben.

Experten erwarten eine weitere Beschleunigung in den Metropolen – solange keine massive Ausweitung des Angebots erfolgt. Für die Politik bleibt bezahlbarer Wohnraum die “soziale Frage unserer Zeit”. Ohne drastische Maßnahmen zur Neubauförderung wird Wohnraum in Ballungsgebieten zum knappen Luxusgut.

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