Deutsche Investoren stürmen Österreichs Wohnungsmarkt
23.01.2026 - 09:43:12
Deutsche Anleger kehren massiv an den österreichischen Immobilienmarkt zurück. Ihr Fokus liegt dabei klar auf Bestandswohnungen, während der Neubau in eine tiefe Krise schlittert. Fast ein Viertel aller Käufe gehen inzwischen auf ihr Konto.
Neubau-Dürre zwingt zum Umdenken
Die Strategie der Investoren ist eine direkte Antwort auf eine dramatische Entwicklung: Die Zahl neuer Wohnungen bricht ein. In Wien wurden 2025 nur noch rund 9.400 Einheiten fertiggestellt – ein Zehnjahrestief. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf etwa 8.600 erwartet.
Diese „Neubau-Dürre“ ist eine Spätfolge von Insolvenzwellen und explodierenden Baukosten. Für Kapitalanleger hat das Konsequenzen. Wer heute in österreichisches „Betongold“ investieren will, muss auf den vorhandenen Bestand ausweichen. Projektentwicklungen finden kaum noch Käufer.
„Das Angebot im Eigentumssegment ist aktuell noch deutlich vielfältiger als im Mietbereich“, analysiert Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen. Das macht Bestandswohnungen zum begehrtesten Objekt.
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Warum deutsche Käufer jetzt zuschlagen
Die Zahlen sind eindeutig: Mit einem Anteil von rund 24 Prozent stellen deutsche Investoren die stärkste ausländische Käufergruppe. Insgesamt dominieren zwar inländische Käufer mit 64 Prozent, doch das deutsche Comeback ist markant.
Nach einer Phase der Zurückhaltung nutzen sie nun die leichte Stabilisierung für gezielte Käufe. Treiber ist das hohe Vertrauen in das stabile österreichische Rechts- und Wirtschaftssystem. Die kulturelle und rechtliche Nähe erleichtert den Markteintritt.
Gefragt sind vor allem:
* Gut sanierte Altbauten in Wiener Innenbezirken
* Bestandswohnungen in stabilen Landeshauptstädten wie Graz oder Salzburg
Der Fokus liegt auf Werterhalt und Inflationsschutz, nicht auf Spekulation.
Die Renaissance der Vorsorgewohnung
Ein wesentlicher Treiber ist die Rückkehr der klassischen Vorsorgewohnung. Weil kaum neue Mietflächen entstehen, ziehen die Mieten in Ballungszentren spürbar an. Das verbessert die Rendite für vermietete Bestandswohnungen.
Die Logik ist simpel: Steigende Mieten bei stabilisierten Kaufpreisen führen zu attraktiveren Erträgen. Zudem generieren Bestandsobjekte sofort Cashflow, während Neubauprojekte lange Vorlaufzeiten und Fertigstellungsrisiken bergen.
Der Markt reagiert bereits. Das Transaktionsvolumen für Eigentumswohnungen stieg im ersten Halbjahr 2025 um etwa 45 Prozent – nach zwei sehr schwachen Jahren.
Ein Markt, zwei Geschwindigkeiten
Der Gesamtmarkt zeigt sich robuster. Das Investmentvolumen stieg 2025 auf rund vier Milliarden Euro, ein Plus von 40 Prozent gegenüber 2024. Bei den Preisen zeigt sich jedoch eine klare Zweiteilung:
- Top-Lagen in Wien bleiben stabil. In Nobelvierteln wie dem 1. Bezirk liegen die Renditen bei niedrigen 2,25 bis 2,5 Prozent. Hier steht Kapitalsicherheit im Vordergrund.
- B-Lagen und das Umland bieten Chancen. In Graz sind Bruttorenditen von 3,5 bis 4,5 Prozent möglich. Hier haben Preisanpassungen Einstiegsmöglichkeiten geschaffen.
Laut Prognosen von EY Österreich können nur Wohnimmobilien in Top-Lagen 2026 mit moderat steigenden Preisen rechnen. Für andere Segmente wie Büros droht weiter Abwertungsdruck.
Der Flaschenhals bleibt
Eine schnelle Entspannung ist nicht in Sicht. Da die Baugenehmigungen in den Vorjahren massiv eingebrochen sind, wird die Angebotslücke mindestens bis 2027 bestehen bleiben.
Die Konsequenz? Der Wettbewerb um hochwertige Bestandswohnungen wird sich weiter verschärfen. Institutionelle Investoren mit hohem Eigenkapital sind dabei klar im Vorteil.
Die Devise für 2026 lautet daher weiterhin: „Kaufen statt Bauen“. Für konservatives deutsches Kapital ist die österreichische Bestandswohnung derzeit nicht der Notnagel, sondern die erste Wahl.
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