Degressive AfA: Immobilienbranche setzt 2025 auf 5-Prozent-Abschreibung

Die degressive Gebäude-AfA ist der zentrale Steuerhebel für Unternehmen und Investoren im Jahresabschluss 2025. Während für bewegliche Güter ein neuer „Investitionsbooster“ gilt, bleibt die 5-Prozent-Regel für Wohnimmobilien der wichtigste Liquiditätstreiber in einer stabilisierten, aber angespannten Baukonjunktur.

BERLIN, 31. Dezember 2025 – Pünktlich zum heutigen Jahreswechsel finalisieren Buchhaltungsabteilungen in ganz Deutschland ihre Abschreibungspläne. Im Fokus steht die degressive Abschreibung für Gebäude, die im Steuerjahr 2025 voll durchschlägt. Sie ermöglicht es, jährlich fünf Prozent der Anschaffungskosten vom Restbuchwert abzuschreiben – ein starker Impuls für die Liquidität von Immobilienunternehmen und Projektentwicklern.

Eingeführt wurde die Regelung im Wachstumschancengesetz von 2024. Anwendbar ist sie für Wohngebäude, deren Bau oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Für viele Projekte ist 2025 damit das erste oder zweite volle Jahr der degressiven AfA.

Der Vorteil gegenüber der linearen Abschreibung von drei Prozent liegt auf der Hand: Die Steuerersparnis wird in die frühen Jahre vorverlagert. „Das verbessert den Cashflow in einer Phase, in der die Baukosten nach wie vor hoch sind“, erklärt ein Steuerexperte. Für den Jahresabschluss 2025 ist diese Methode ein zentrales Instrument, um die steuerliche Belastung zu optimieren.

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Abgrenzung zum neuen „Investitionsbooster“

Parallel zur Immobilien-AfA sorgt ein neues Instrument für bewegliche Wirtschaftsgüter für Schlagzeilen. Der sogenannte „Investitionsbooster“ ermöglicht für nach Juli 2025 angeschaffte Maschinen und Fahrzeuge eine degressive Abschreibung von bis zu 30 Prozent.

Für die Bilanzierung 2025 ist eine klare Trennung entscheidend:
* Unbewegliches Vermögen (Gebäude): Fällt unter die 5-Prozent-Regel (§ 7 Abs. 5a EStG).
* Bewegliches Vermögen (Maschinen): Kann unter bestimmten Voraussetzungen den 30-Prozent-Satz nutzen.

Eine präzise Erfassung im Anlagenspiegel ist unerlässlich, um beide Vergünstigungen korrekt auszuschöpfen und Fehler bei der Steuererklärung zu vermeiden.

Doppelter Effekt durch Kombination mit Sonder-AfA

Die degressive AfA wirkt 2025 besonders stark, wenn sie mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) kombiniert wird. Voraussetzung sind das Einhalten von Effizienzstandards (EH40) und das Vorliegen des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude“ (QNG).

Steuerberater weisen darauf hin, dass sich so im ersten Jahr ein Gesamtabschreibungssatz von rund zehn Prozent erreichen lässt. „Das ist eine aggressive, aber legale Strategie, um in der aktuellen Marktphase Eigenkapital für künftige Projekte zu bilden“, so ein Berater. Die lückenlose Dokumentation der QNG-Zertifizierung ist dabei audit-sicher nachzuweisen.

Markt stabilisiert sich – AfA als Konjunkturstütze

Die intensive Nutzung der Abschreibungsregeln fällt in eine Phase der vorsichtigen Erholung am deutschen Bau- und Immobilienmarkt. Zwar bleiben die Finanzierungskosten eine Herausforderung, doch die steuerlichen Anreize verhinderten 2025 einen kompletten Stillstand bei Projektstarts.

Die durch die AfA generierte Liquidität soll reinvestiert werden. Für die Bilanz 2025 bedeutet das: Die Maximierung der Abschreibungen senkt die steuerliche Bemessungsgrundlage und stärkt die Eigenmittel – eine wichtige Weichenstellung für Investitionen im Jahr 2026.

Ausblick 2026: Planungssicherheit bis 2029

Auch im neuen Jahr bleibt die degressive AfA für Neuvorhaben verfügbar. Das „Fenster“ ist bis September 2029 geöffnet und bietet langfristige Planungssicherheit. Steuerexperten raten Unternehmen jedoch, den „Crossover-Point“ im Auge zu behalten. Das ist der Zeitpunkt, zu dem der degressive Abschreibungsbetrag unter den linearen Satz fällt. Ein rechtzeitiger Wechsel zur linearen Methode kann die Gesamtnutzungsdauer der Abschreibung optimieren.

Mit dem heutigen Bilanzstichtag endet ein steuerlich bewegtes Jahr. Die präzise Anwendung der AfA-Regeln war für viele Unternehmen der finale, entscheidende Schritt im Kampf gegen gesamtwirtschaftliche Gegenwinde.

Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum Rechtsstand vom 31. Dezember 2025 und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

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