COP29 endet: Klimadeal setzt Immobilienbranche unter Druck

Die UN-Klimakonferenz in Baku ging heute Nacht mit einem Kompromiss zu Ende. Die deutsche Immobilienbranche steht derweil vor einer doppelten Herausforderung: Während der internationale Druck zur Dekarbonisierung steigt, droht das Gebäudetyp-E-Gesetz im politischen Chaos unterzugehen.

Nach zähen Verhandlungen einigten sich die Industriestaaten auf 300 Milliarden US-Dollar jährliche Klimahilfen bis 2035. Eine Verdreifachung der bisherigen Summe, doch weit entfernt von den geforderten 1,3 Billionen Dollar.

Für Immobilieninvestoren ist das Ergebnis ein gemischtes Signal. Der erhoffte Finanzierungsschub für grüne Infrastruktur blieb aus. Gleichzeitig bekräftigte die Konferenz die Rolle des Gebäudesektors – verantwortlich für 40 % der globalen CO₂-Emissionen.

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Die „Buildings Breakthrough”-Initiative fordert nahezu emissionsfreie Gebäude bis 2030 als neuen Standard. Was bedeutet das konkret? Die ESG-Regulatorik wird sich verschärfen, nicht lockern. Wer heute noch in unsanierte Bestandsimmobilien investiert, wettet gegen den globalen Konsens.

Die Kernbotschaft aus Baku: Da öffentliche Gelder knapp bleiben, muss privates Kapital die Transformation stemmen. Für deutsche Bestandshalter heißt das: Der Druck kommt nicht nur aus Brüssel, sondern zunehmend von den Kapitalmärkten selbst.

Gebäudetyp E: Letzte Rettung für den Wohnungsbau?

Während in Baku über Billionen verhandelt wurde, kämpft Berlin um Gesetzesvorhaben, die das Bauen um bis zu 10 Prozent günstiger machen könnten. Das Gebäudetyp-E-Gesetz passierte am 6. November noch das Kabinett – unmittelbar vor dem Ampel-Aus.

Die Idee dahinter: Bauen durch Verzicht auf reine Komfort-Normen vereinfachen, ohne die Sicherheit zu gefährden. Klingt vernünftig, sollte eigentlich Konsens sein. Doch nun droht das Gesetz im parlamentarischen Vakuum zu versanden.

Branchenverbände schlagen Alarm. Die Bundesarchitektenkammer appelliert an Regierung und Union, dieses „unkontroverse” Gesetz noch vor den Neuwahlen durchzubringen. Denn jede weitere Verzögerung bedeutet: Weitere Projektstopps, weitere Insolvenzen, ein weiteres verlorenes Jahr für den bezahlbaren Wohnungsbau.

Investoren, die auf die kostensenkende Wirkung spekuliert haben, legen ihre Projekte bereits auf Eis. Die kommenden Sitzungswochen werden zur Schicksalszeit.

EU-Gebäuderichtlinie: Der Brown Discount weitet sich aus

Unabhängig vom politischen Theater in Berlin tickt die Uhr der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) unerbittlich weiter. Seit Mai 2024 in Kraft, müssen die Vorgaben bis 2026 in nationales Recht umgesetzt werden.

Die Auswirkungen sind bereits spürbar:

• Banken koppeln die Kreditvergabe stärker an Energieeffizienzklassen
• Der „Brown Discount” – Preisabschlag für unsanierte Gebäude – weitet sich dramatisch aus
• Immobilien der Klassen G und H werden zunehmend unverkäuflich

Maklerdaten aus den Top-7-Städten zeigen: Käufer zahlen für energetische Sanierungsfälle nur noch mit massiven Preisnachlässen – wenn überhaupt. Gleichzeitig boomt der Markt für serielle Sanierung. Unternehmen, die sich auf Bestandsmodernisierung spezialisiert haben, melden volle Auftragsbücher.

Der Grund liegt in der EPBD-Logik: Abriss und Neubau verschlingen durch die „Graue Energie” (CO₂ bei der Herstellung) oft mehr Emissionen als die Sanierung. Bestandserhalt wird zur ökonomisch und ökologisch sinnvollsten Option.

Gebäuderessourcenpass: Vom Renditeobjekt zum Rohstofflager

Ein neuer Trend erobert die Fachkonferenzen: der Gebäuderessourcenpass. Er macht transparent, welche Materialien in einem Gebäude stecken und wie sie sich wiederverwenden lassen – Stichwort zirkuläres Bauen.

Was gestern noch Nischenthema war, wird morgen Pflicht. Große Portfoliohalter müssen ihre Gebäude künftig nicht nur als Renditeobjekte betrachten, sondern als strategische Rohstofflager. Die kommende Regulatorik lässt keine andere Wahl.

Der gespaltene Markt: Gewinner und Verlierer

Die Immobilienwirtschaft teilt sich in zwei Welten:

Die Verlierer: Der klassische Neubau liegt am Boden. Zinsen, Bürokratie und Baukosten würgen die Branche ab. Die Insolvenzwelle trifft nun auch Handwerksbetriebe, denen die Aufträge wegbrechen.

Die Gewinner: Sustainable Real Estate zeigt sich erstaunlich resilient. Bürogebäude mit Top-Zertifizierungen (DGNB Platin, BREEAM Outstanding) erzielen weiter Spitzenmieten. Großkonzerne benötigen sie, um ihre eigenen CSRD-Berichtspflichten zu erfüllen.

Die Diskrepanz zwischen politischem Anspruch (400.000 neue Wohnungen, klimaneutraler Bestand bis 2045) und wirtschaftlicher Realität (Baustopps, Förderchaos) war selten größer. Kann das Ampel-Ende paradoxerweise eine Chance sein? Einige Investoren spekulieren auf wirtschaftsfreundlichere Baupolitik nach den Neuwahlen – doch bis dahin lähmt Unsicherheit jede langfristige Planung.

Was jetzt entschieden wird

Die kommenden Wochen bringen Klarheit:

Bis Weihnachten: Entscheidung über den Gebäudetyp E. Kommt er durch, könnte der kostengünstige Wohnungsbau im Frühjahr 2025 wiederbelebt werden. Scheitert er, verschärft sich die Wohnungsnot weiter.

Bis Februar 2025: Deutschland und die EU müssen ihre nationalen Klimapläne aktualisieren. Es ist zu erwarten, dass die Vorgaben für Gebäudeeffizienz noch schärfer werden, um die Lücke zu den Pariser Zielen zu schließen.

Winter 2024/25: Die Marktbereinigung geht weiter. Überleben werden vor allem Akteure, die frühzeitig auf ESG-konforme Bestandsentwicklung gesetzt haben statt auf das klassische Bauen auf der grünen Wiese.

Der international Minimalkonsens von Baku trifft auf eine nationale Baupolitik am Scheideweg. Für Investoren gilt mehr denn je: Nachhaltigkeit ist keine Option mehr, sondern die harte Währung für das Überleben im Markt.

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