Bundesfinanzhof ebnet Weg für steuerfreie Familiengrundstücke

Eine Grundsatzentscheidung des Bundesfinanzhofs schafft endlich Klarheit: Der Übertrag von Immobilien aus einer Erbengemeinschaft in eine Familien-GbR ist unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Zusammen mit einer Schutzklausel im Jahressteuergesetz 2024 beendet dies eine jahrelange Unsicherheit für Familienunternehmen und Erbengemeinschaften.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem am 30. Oktober 2025 veröffentlichten Urteil (Aktenzeichen II R 42/21) eine zentrale Streitfrage geklärt. Bisher stritten Finanzämter und Steuerzahler darüber, ob die Überführung eines Grundstücks aus einer Erbengemeinschaft in eine personenidentische Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Grunderwerbsteuer auslöst.

Das Gericht entschied nun zugunsten der Steuerpflichtigen. Die Übertragung ist demnach anteilig steuerfrei, solange die Beteiligungsverhältnisse unverändert bleiben. Dies gilt auch, wenn die Erbengemeinschaft für andere Vermögenswerte fortbesteht.

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„Dieses Urteil ist ein Durchbruch für die Nachfolgeplanung“, kommentieren Steuerexperten die Entscheidung. „Familien können Immobilien nun in eine besser handhabbare GbR-Struktur überführen, ohne eine Steuer von 3,5 bis 6,5 Prozent zu riskieren – vorausgesetzt, sie beachten die Haltefristen.“

Gesetzlicher Schutz vor MoPeG-Folgen wirkt

Das BFH-Urteil baut auf der gesetzlichen Absicherung durch das Jahressteuergesetz 2024 auf. Dieses Gesetz neutralisierte die negativen Nebenwirkungen der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Die Reform hatte zum 1. Januar 2024 den zivilrechtlichen „Gesamthand“-Begriff abgeschafft – ein bisher zentrales Konzept für Steuerbefreiungen.

Um rückwirkende Steuernachforderungen zu verhindern, führte der Gesetzgeber eine Bestandsschutzklausel (§ 23 Abs. 27 GrEStG) ein. Sie stellt für alle Übertragungen vor dem 1. Januar 2027 den alten „Gesamthand“-Status fiktiv wieder her.

Die Kombination aus diesem gesetzlichen Schutz und der neuen BFH-Rechtsprechung bildet nun einen robusten Schirm für Familienvermögen. Rückwirkende Steuerbescheide, die allein durch die zivilrechtlichen Änderungen hätten entstehen können, sind damit vom Tisch.

Fünf-Jahres-Frist bleibt kritisch

Die neuen Regelungen sind jedoch nicht bedingungslos. Der BFH erinnerte ausdrücklich an die Nachbehaltensfristen. Wird eine Immobilie steuerfrei in eine Familien-GbR eingebracht, müssen die Gesellschafter ihre Anteile mindestens fünf Jahre halten. In bestimmten älteren Fällen sind es sogar zehn Jahre.

Verkauft ein Gesellschafter innerhalb dieser Frist seinen Anteil an einen Dritten, erlischt die Steuerbefreiung rückwirkend für diesen Anteil. „Das Steuerprivileg dient der Erleichterung der Nachlassverwaltung, nicht der Vorbereitung eines steuerfreien Verkaufs an Dritte“, betonte das Gericht.

Das sollten Familien jetzt prüfen

Angesichts der nun klaren Rechtslage empfehlen Berater Erbengemeinschaften, ihre Immobilienstrukturen noch in diesem Jahr zu überprüfen.

1. Umstrukturierung: Familien, die Grundbesitz in einer schwerfälligen Erbengemeinschaft halten, sollten die Überführung in eine Familien-GbR prüfen. Das BFH-Urteil bestätigt, dass dies steuerneutral möglich ist.
2. Dokumentation: Im Übertragungsvertrag sollte ausdrücklich vermerkt werden, dass die Übertragung zur „Teilung des Nachlasses“ nach § 3 Nr. 3 GrEStG erfolgt.
3. Überwachung: Die Gesellschafter müssen über die Fünfjahresfrist informiert werden, um rückwirkende Steuernachforderungen zu vermeiden.

Das Zusammenspiel von gesetzlicher Schutzklausel und BFH-Entscheidung markiert das Ende der „MoPeG-Krise“ im Grundstückssteuerrecht. Für die Verwaltung von Familienimmobilien schafft das stabile Planungsgrundlagen für 2026 und die kommenden Jahre.

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