Büro-Leerstand: Warum aus Büros keine Wohnungen werden

Deutschlands Städte stecken in der Zwickmühle: Während der Wohnraum knapp wird, stehen immer mehr Büroflächen leer. Die naheliegende Lösung – die Umwandlung – scheitert an veralteten Gesetzen, hohen Kosten und bürokratischen Hürden. Experten warnen: Ohne Reformen bleibt ein riesiges Potenzial ungenutzt.

Das große Paradoxon: Leere Büros, volle Wartelisten

Die Arbeitswelt hat sich durch Homeoffice und flexible Modelle dauerhaft verändert. Die Folge: Der Leerstand in Bürogebäuden steigt weiter an. Gleichzeitig fehlen in Deutschland Hunderttausende bezahlbare Wohnungen. Die Umnutzung, auch Konversion genannt, wäre eine schnelle und ressourcenschonende Antwort. Sie würde neuen Wohnraum im Bestand schaffen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. In der Praxis aber zeigt sich ein anderes Bild.

Planungsrecht: Ein undurchdringliches Dickicht

Das größte Hindernis ist das deutsche Planungs- und Baurecht. Der berüchtigte § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) verlangt, dass sich ein Bauvorhaben in die „Eigenart der näheren Umgebung“ einfügen muss. Liegt ein Bürohaus in einem Gewerbegebiet, ist eine Umnutzung oft nur über eine langwierige Änderung des Bebauungsplans möglich.

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Hinzu kommen 16 verschiedene Landesbauordnungen. Sie regeln Brandschutz, Schallschutz oder die Anzahl der nötigen Parkplätze. Für ein Gebäude, das nie als Wohnhaus geplant war, sind diese Vorschriften oft nur mit enormem Aufwand zu erfüllen. Branchenvertreter wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisieren diese Regelungsdichte als bürokratisch und nicht mehr zeitgemäß.

Die Rechnung geht für Investoren nicht auf

Selbst wenn rechtlich alles möglich wäre, scheitern viele Projekte an der Wirtschaftlichkeit. Die Umbaukosten sind immens:
* Bürogrundrisse mit tiefen Flächen sind für Wohnungen unattraktiv.
* Statik, Haustechnik und Fassaden müssen komplett umgebaut werden.
* Die Kosten einer Kernsanierung können die eines Neubaus erreichen oder übersteigen.

Das Ergebnis: Realisierte Projekte führen oft zu teuren Wohnungen im oberen Segment. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum bleibt damit ungelöst. Erfolgsbeispiele wie die Umwandlung des Thyssen-Trade-Centers in Düsseldorf zeigen das Potenzial, aber auch die enorme Komplexität.

„Gebäudetyp E“: Ein Hoffnungsschimmer?

Die Forderungen nach einer Reform werden lauter. Ein zentraler Vorschlag ist die Einführung eines „Gebäudetyps E“ (E für „einfach“ oder „experimentell“). Dieser soll es ermöglichen, von nicht-sicherheitsrelevanten Normen abzuweichen, um Bauen im Bestand günstiger und schneller zu machen.

Gleichzeitig wird eine Novellierung des Baugesetzbuches diskutiert. Eine Änderung in § 31 BauGB soll es Kommunen in angespannten Märkten erleichtern, Ausnahmen von Bebauungsplänen zu genehmigen. Solche rechtlichen Anpassungen könnten den entscheidenden Schub bringen.

Die Immobilienwirtschaft signalisiert Investitionsbereitschaft – fordert aber verlässliche Rahmenbedingungen. Ob aus leerstehenden Bürotürmen bezahlbare Wohnungen werden, hängt nun von den politischen Weichenstellungen ab. Ohne Reformen droht das Paradoxon: In den Stadtzentren verfallen Gebäude, während die Wohnungssuche zur unlösbaren Aufgabe wird.

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