Büro-Leerstand: Umnutzung soll Wohnungsnot lindern
23.01.2026 - 15:13:12
Die Bundesregierung will ab Sommer 2026 die Umwandlung von Büros in Wohnungen fördern. Neue Darlehen sollen die hohen Kosten für Eigentümer senken und so bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Paradox: Leere Büros, volle Wartelisten
In deutschen Großstädten spitzt sich ein Widerspruch zu: Während immer mehr Büroflächen leerstehen, fehlen hunderttausende Wohnungen. Homeoffice und eine schwache Konjunktur lassen die Nachfrage nach klassischen Büros schrumpfen. Prognosen sagen für 2026 eine Leerstandsquote von bis zu 7,9 Prozent in den Top-7-Städten voraus – das sind zwei Millionen Quadratmeter mehr als Ende 2023.
Gleichzeitig suchen Familien, Singles und Studierende verzweifelt eine bezahlbare Bleibe. Initiativen wie „Architects for Future“ rechnen vor: Aus den 1,6 Millionen leerstehenden Büroquadratmetern Münchens ließen sich theoretisch bis zu 22.000 Wohnungen zaubern. Dieses Potenzial will die Politik nun heben.
Fördergeld gegen Investitionshürden
Der Plan der Bundesregierung: Ab Sommer 2026 sollen zinsverbilligte Kredite die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum antreiben. Die Umnutzung ist oft teurer als ein Neubau. Die Förderung soll diesen Kostennachteil ausgleichen.
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- Ökologischer Vorteil: Der Ansatz spart die „graue Energie“ – die bereits im bestehenden Gebäude steckt. Im Vergleich zum Abriss und Neubau sinkt der CO₂-Ausstoß deutlich.
- Rechtliche Hürden: Experten fordern parallel eine Vereinfachung des Bauplanungsrechts und weniger Bürokratie bei den Genehmigungen. Nur so könne die Maßnahme wirken.
Doch wird das reichen? Branchenkenner sind skeptisch, ob die Umnutzung allein die Wohnungskrise lösen kann. Sie sei ein Baustein, aber kein „Gamechanger“.
Warum scheitern so viele Projekte?
Trotz leerstehender Gebäude und politischer Absichtserklärungen stocken viele Vorhaben. Die Praxis zeigt massive Hürden:
Die Technik macht Probleme: Alte Bürogebäude haben oft tiefe Grundrisse mit wenig Tageslicht, veraltete Leitungen und erfüllen heutige Anforderungen an Schall- und Brandschutz nicht. Die Anpassung ist eine kostspielige Ingenieursaufgabe.
Das regulatorische Dickicht hemmt zusätzlich: Über 20.000 Bauvorschriften und 16 verschiedene Landesbauordnungen sorgen für lange Genehmigungsverfahren und treiben die Kosten in die Höhe. Günstiger Wohnraum? Unter diesen Bedingungen fast unmöglich. Zudem eignen sich reine Gewerbegebiete am Stadtrand kaum für ein lebendiges Wohnviertel.
Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt
Die Debatte markiert einen Wendepunkt. Statt „Abriss und Neubau“ heißt die Devise nun „Revitalisierung und Umbau“. Getrieben wird das vom Leerstandsdruck und der Nachhaltigkeitsagenda.
Der Büromarkt spaltet sich:
* Gefragt sind moderne, flexible und nachhaltige „Green Buildings“ in Top-Lagen.
* Unter Druck geraten ältere Bestandsimmobilien in zweiter Reihe.
Für Investoren wird die Umnutzung zur Strategie, um sogenannte Stranded Assets – gestrandete Vermögenswerte – wieder profitabel zu machen. Die Anpassungsfähigkeit einer Immobilie wird zum neuen Wettbewerbsvorteil.
Wird die Umnutzung zum Stadtentwicklungs-Tool?
Der Höhepunkt des Büro-Leerstands wird für 2026 erwartet. Der Druck auf Eigentümer, neue Nutzungen zu finden, wächst also weiter. Ob die Umwandlungswelle tatsächlich rollt, hängt von zwei Faktoren ab:
- Werden die regulatorischen Bremsen gelöst?
- Kommt das Fördergeld dort an, wo es gebraucht wird?
Modellprojekte sollen jetzt zeigen, wie es gehen kann. Gelingt die Transformation, könnte sie nicht nur Wohnraum schaffen, sondern auch lebendigere, gemischte Stadtviertel hervorbringen. Die resiliente Stadt der Zukunft wird ihr Bestandsgebäude klug nutzen müssen.
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