BMF schreibt Marktpreismethode für Wärmepumpen vor

Ab sofort müssen Betreiber von Wärmepumpen in gemischt genutzten Gebäuden die Vorsteuer streng nach wirtschaftlichem Wert aufteilen. Die Übergangsfrist für einfachere Methoden ist ausgelaufen.

BERLIN. Für Vermieter und Gewerbetreibende mit Wärmepumpen beginnt 2026 mit einer steuerlichen Zäsur. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat seine verschärften Leitlinien zur Vorsteueraufteilung bei Energieerzeugungsanlagen in Kraft gesetzt. Die lange übliche Aufteilung nach Wohn- und Gewerbefläche – der Flächenschlüssel – gilt für Wärmepumpen und Blockheizkraftwerke (BHKW) damit als überholt. Stattdessen ist nun die komplexere, aber „präzisere“ Marktpreismethode verbindlich anzuwenden.

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Vom Flächen- zum Wirtschaftlichkeitsprinzip

Der Kern der Neuregelung liegt in der Auslegung von § 15 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz (UStG). Bisher konnte die Vorsteuer für die Heizungsanlage oft einfach prozentual nach der gewerblich genutzten Fläche abgezogen werden. Diese pauschale Schätzung akzeptiert die Finanzverwaltung für moderne Anlagen nicht mehr.

Der Grund: Wärmepumpen erzeugen Energie mit einem spezifischen Marktwert. Ein einfacher Flächen-Schlüssel bilde die tatsächliche wirtschaftliche Nutzung nicht präzise genug ab, so das BMF. Stattdessen muss der abziehbare Vorsteueranteil nun am fiktiven Marktpreis der gelieferten Wärme bemessen werden. Maßgeblich ist das Verhältnis des Werts der steuerpflichtig genutzten Energie zum Wert der steuerfrei genutzten Energie.

Praktische Folgen für die Immobilienwirtschaft

Die Umstellung hat erhebliche Auswirkungen. Die Höhe des Vorsteuerabzugs hängt künftig nicht mehr von der Quadratmeterzahl, sondern vom wirtschaftlichen Wert der gelieferten Kilowattstunden ab.

Was bedeutet „Präzision“ konkret?
Ein Beispiel: Versorgt eine Wärmepumpe eine Gewerbeeinheit und eine Wohnung, muss der Vermieter für beide Nutzungen einen Marktpreis für die Wärme ansetzen. Da Gewerbe- und Wohnwärmetarife oft unterschiedlich sind oder die Effizienz der Wärmeverteilung variiert, kann sich der abziehbare Vorsteueranteil deutlich von der bisherigen Flächenaufteilung (z.B. 60/40) unterscheiden. Der Flächenschlüssel ist laut BMF nur noch erlaubt, wenn keine präzisere Methode zur Verfügung steht – bei Wärmepumpen wird das regelmäßig verneint.

Herausforderung: Die neue Berechnungspraxis

Die verbindliche Marktpreismethode bedeutet einen höheren bürokratischen Aufwand für Betreiber. Sie müssen nun den fiktiven Marktpreis für intern verbrauchte oder an Mieter gelieferte Wärme ermitteln.

Zu den neuen Anforderungen gehören:
* Marktvergleich: Es muss ein Referenzpreis pro kWh ermittelt werden, den ein externer Versorger für vergleichbare Wärme verlangen würde.
* Trennung der Energieströme: Bei gekoppelten Anlagen (z.B. Wärmepumpe mit Photovoltaik) muss die Vorsteuer für die Wärmepumpe separat von der für die Stromerzeugung betrachtet werden, da unterschiedliche Aufteilungs-Schlüssel gelten können.
* Dokumentationspflicht: Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Er muss belegen, dass seine gewählte Methode die wirtschaftlich präziseste ist. Von der Marktpreismethode abzuweichen, ist mit hohem Prüfungsrisiko verbunden.

Verbände kritisieren, dass insbesondere kleinere private Vermieter mit der Komplexität überfordert sein könnten. Das BMF argumentiert, die Regelung sorge für mehr Steuergerechtigkeit und folge der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), der die wirtschaftliche Betrachtungsweise in den Vordergrund stellt.

Was Betroffene jetzt tun müssen

Steuerexperten rechnen für das Veranlagungsjahr 2026 mit verstärkten Betriebsprüfungen zu diesem Thema. Die BMF-Leitlinien dienen Prüfern dabei als Richtschnur.

Empfohlene Schritte für Eigentümer:
1. Bestehende Aufteilung prüfen: Die Schlüssel für den Vorsteuerabzug in der Umsatzsteuervoranmeldung für Januar 2026 müssen umgehend überprüft werden.
2. Marktdaten beschaffen: Lokale Wärmetarife sollten dokumentiert werden, um die angesetzten Marktwerte belegen zu können.
3. Steuerberater konsultieren: Angesichts des ausgelaufenen Übergangsregimes ist professioneller Rat entscheidend, um hohe Nachzahlungen bei einer Prüfung zu vermeiden.

Die neue Praxis verspricht zwar eine fairere Besteuerung nach tatsächlichem Verbrauch. Für die Immobilienbranche bedeutet sie zunächst jedoch einen spürbaren Anstieg des Verwaltungsaufwands.

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