BMF kippt umstrittenen Gebäude-AfA-Erlass

Das Bundesfinanzministerium macht Rückzieher: Die strenge Verwaltungsanweisung zur Gebäudenutzungsdauer ist Geschichte. Immobilieneigentümer können jetzt deutlich einfacher höhere Abschreibungen geltend machen – ohne teure Sondergutachten.

Mit Schreiben vom 1. Dezember hat das BMF seinen kontroversen Erlass vom Februar 2023 offiziell aufgehoben. Was bedeutet das konkret? Vermieter und Unternehmen müssen nicht mehr durch bürokratische Hürden springen, um nachzuweisen, dass ihre Immobilie weniger als 50 Jahre hält. Die Folge: Spürbare Steuererleichterungen für Eigentümer älterer oder sanierungsbedürftiger Objekte.

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Fast drei Jahre dauerte der Konflikt zwischen Finanzverwaltung und Bundesfinanzhof. Jetzt ist Schluss damit.

Normalerweise werden Gebäude im Betriebsvermögen oder bei Vermietung über 50 Jahre abgeschrieben – das sind zwei Prozent jährlich. Doch Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz lässt eine kürzere Abschreibungsdauer zu, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich geringer ist.

Genau hier hatte das BMF 2023 einen Riegel vorgeschoben. Der damalige Erlass verlangte aufwendige Bausubstanzgutachten und lehnte standardisierte Bewertungsmodelle nach der Immobilienwertermittlungsverordnung kategorisch ab. Für Eigentümer bedeutete das: Entweder teure Spezialgutachten beauftragen oder auf die höhere Abschreibung verzichten.

Diese restriktive Haltung ist seit Montag Vergangenheit. Das entsprechende Schreiben (Az: IV C 3 – S 2196/00040/006/008) wurde ersatzlos gestrichen.

BFH weist Finanzministerium in die Schranken

Der Rückzug kommt nicht überraschend. Bereits im Januar 2024 hatte der Bundesfinanzhof dem BMF eine deutliche Absage erteilt. Das Urteil vom 23. Januar (Az. IX R 14/23) stellte unmissverständlich klar:

Steuerpflichtige dürfen selbst wählen, wie sie eine kürzere Nutzungsdauer belegen – Hauptsache nachvollziehbar und schlüssig. Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung? Völlig ausreichend. Spezielles Bausubstanzgutachten? Nicht zwingend erforderlich.

Trotz dieser höchstrichterlichen Klarstellung hielten viele Finanzämter am alten Kurs fest. Schließlich stand der BMF-Erlass formal noch im Raum. Betroffene mussten Einsprüche einlegen und auf eine Klärung hoffen. Diese Unsicherheit ist nun beendet.

Was sich für Immobilienbesitzer ändert

Die praktischen Auswirkungen sind erheblich. Statt der üblichen zwei Prozent sind jetzt drei, vier oder noch höhere Abschreibungssätze möglich – und das mit deutlich geringerem Aufwand.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Weniger Kosten: Teure Bausubstanzgutachten entfallen. Standard-Verkehrswertgutachten mit Angaben zur Restnutzungsdauer reichen aus.
• Rückwirkende Geltung: Alle noch offenen Fälle profitieren. Nicht bestandskräftige Steuerbescheide können angepasst werden.
• Bessere Liquidität: Höhere Abschreibungen senken sofort die Steuerlast und verbessern den Cashflow.

“Das ist die Klarheit, auf die der Markt seit dem BFH-Urteil wartet”, erklärt Dr. Thomas Müller, Steuerexperte aus Frankfurt. “Das Ministerium hat faktisch eingeräumt, dass sein Versuch, Abschreibungsansprüche einzuschränken, rechtlich nicht haltbar war. Für viele Mandanten mit älterem Gebäudebestand öffnet das die Tür zur Steueroptimierung – ohne Angst vor automatischer Ablehnung durchs Finanzamt.”

Branche atmet auf

Branchenverbände und Steuerberater begrüßen die Aufhebung. DATEV-Magazin und NWB-Datenbank sprechen von einer Rückkehr zur “Rechtssicherheit”.

Experten betonen allerdings: Auch wenn das strenge Bausubstanzgutachten wegfällt, müssen Steuerpflichtige ihre Angaben weiterhin “substantiiert” belegen. Das BFH-Urteil erlaubt keine Schätzungen nach Gutdünken. Die Nachweise müssen auf objektiven Kriterien basieren – technischer Verschleiß, wirtschaftliche Überalterung oder rechtliche Beschränkungen. Aber: Die Hürde liegt jetzt bei “überwiegender Wahrscheinlichkeit”, nicht mehr bei nahezu lückenlosen Beweisketten.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Mit dem gestrichenen Erlass sollten Immobilienbesitzer jetzt aktiv werden:

Bestände prüfen: Welche Gebäude sind älter oder in einem Zustand, der eine Nutzungsdauer unter 50 Jahren rechtfertigt?

Offene Bescheide checken: Läuft noch ein Einspruchsverfahren? Dann überarbeitete Abschreibungspläne nach den BFH-Grundsätzen nachreichen.

Beratung einholen: Steuerberater können prüfen, ob vorhandene Verkehrswertgutachten bereits genügend Daten für eine kürzere Nutzungsdauer enthalten.

Ob das BMF einen neuen, liberaleren Erlass nachschiebt, bleibt abzuwarten. Vorerst gilt direkt die BFH-Rechtsprechung – ein neues Kapitel für die deutsche Immobilienbesteuerung beginnt.

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