BFH-Urteil stärkt Vorsteuerabzug bei langen Sanierungen

Ein wegweisendes Urteil des Bundesfinanzhofs schafft Klarheit für Eigentümer von Denkmälern und Mischimmobilien: Auch bei jahrelangen Sanierungen und Leerstand bleibt der Vorsteuerabzug möglich – wenn die Absicht zur gewerblichen Vermietung klar dokumentiert ist. Die Entscheidung, die Steuerexperten Ende Januar 2026 analysierten, setzt neue Maßstäbe für Finanzämter und Investoren.

Gericht kippt restriktive Finanzamts-Praxis

Das Urteil (Az. XI R 32/22) stellt sich gegen die bisherige Praxis vieler Finanzbehörden. Diese hatten den Vorsteuerabzug häufig verweigert, wenn Sanierungen sich über Jahre hinzogen oder durch Spenden und Zuschüsse finanziert wurden. Der BFH sieht das anders: Entscheidend sei allein die nachweisbare Absicht, das Objekt für steuerpflichtige Umsätze zu nutzen.

„Das Gericht gibt Investoren endlich Planungssicherheit“, kommentiert ein Steuerberater die Entscheidung. Besonders relevant sei dies für Denkmalschutz-Immobilien, deren Sanierung oft ein Jahrzehnt oder länger dauere. Die Finanzierungsart – ob Eigenkapital, Kredit oder Spende – sei für den Vorsteuerabzug unerheblich.

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Der Fall: Zehn Jahre Schloss-Sanierung

Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer über zehn Jahre ein historisches Schloss saniert. Geplant war eine gemischt genutzte Immobilile: Rund 89 Prozent sollten als Veranstaltungsräume, Gästezimmer und Museum dienen, 11 Prozent blieben privat und für die Verwaltung.

Das Finanzamt verweigerte den Vorsteuerabzug mit dem Argument, das Projekt gleiche eher einer „Liebhaberei“ als einer ernsthaften Geschäftstätigkeit. Der BFH widersprach: Die lange Dauer allein beweise noch nicht fehlende Gewinnerzielungsabsicht.

Objektive Nachweise statt subjektiver Absichten

Der zentrale Punkt des Urteils: Die Vermietungsabsicht muss objektiv nachweisbar sein. Bloße Aussagen des Steuerpflichtigen genügen nicht. Als Belege akzeptiert das Gericht:

• Bauanträge mit gewerblicher Nutzungsangabe
• Architektenpläne mit konkreten Raumaufteilungen
• Finanzierungskonzepte für Banken
• Aktive Vermarktungsbemühungen noch während der Bauphase

„Die Dokumentation muss zeitnah zur Leistungserbringung erfolgen“, warnt ein Experte. „Nachträgliche Aufzeichnungen erkennen die Finanzgerichte oft nicht an.“

Auch Leerstand und Verzögerungen schaden nicht

Das Urteil gibt auch Antworten auf praktische Probleme: Was, wenn die Sanierung ins Stocken gerät? Im Schloss-Fall verzögerten sich die Arbeiten durch unerwartete Altlasten und Finanzierungslücken.

Laut BFH beenden solche Verzögerungen nicht automatisch die Investitionsphase. Entscheidend sei, dass der Eigentümer die Vermietungsabsicht nicht aufgibt und weiterhin aktiv an der Vermarktung arbeitet. Allerdings warnt das Gericht vor „unangemessener Untätigkeit“ – diese könne sehr wohl zum Verlust des Vorsteuerabzugs führen.

Steuerberater raten deshalb: „Jede Verzögerung muss lückenlos dokumentiert werden – sei es durch Gutachten, Schriftverkehr mit Behörden oder Protokolle von Baubesprechungen.“

Drei klare Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Aus dem Urteil leiten Experten konkrete Ratschläge ab:

1. Frühzeitige Dokumentation: Die geplante Nutzung muss bei jedem Rechnungseingang feststehen und belegt sein. Spätere Änderungen sind riskant.
2. Finanzierungsneutralität: Auch gemeinnützige Träger und Denkmaleigentümer profitieren. Spendenfinanzierte Sanierungen schließen den Vorsteuerabzug nicht aus, wenn gewerbliche Vermietung geplant ist.
3. Präzise Aufteilungsmethoden: Der BFG bestätigt, dass sowohl der Umsatzschlüssel als auch der Flächenschlüssel anwendbar bleiben – je nachdem, welche Methode die tatsächliche Nutzung genauer abbildet.

Ausblick: Fokus auf Dokumentation statt Dauer

Steuerbehörden dürften ihre Prüfpraxis nun anpassen. Künftig wird weniger die Sanierungsdauer im Fokus stehen, sondern die Konsistenz der Geschäftsabsicht.

Für 2026 erwarten Fachleute weitere Klärungen – besonders zur Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG. Diese wird relevant, wenn sich die geplante Nutzung ändert, etwa weil ein geplantes Hotel doch zu Wohnungen umgewidmet wird. Bis dahin aber haben Investoren komplexer Immobilienprojekte deutlich bessere Argumente gegenüber dem Fiskus.

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